ども！テル(@Teritter)です。
「新築の戸建てを買おうと思ってるんだけど、ローンを払えない人とかも増えてるらしいしリスクももちろんあるんだろうな。新築戸建て以外の選択肢も知っておきたいなあ。」
「新築戸建てを買ったけど、今後想定されるリスクって何があるんだろう？」
といった疑問に答えます。
本記事の内容
- 新築マイホームの文化が根付いた理由
- 新築戸建てを購入した後に考えられるリスク
この記事を書いている僕は不動産投資家で、アパートを購入して部屋を人に貸しています。
アパートは持っているけど、マイホームは持っていないという状況がしばらく続きましたが、2021年にようやくマイホーム（中古）を購入しました。
新築マイホームを購入しようと思えばできますが、リスクが大きいので一度も購入を検討したことはありません。
日本は『あこがれの新築マイホーム文化』が根強いと感じる一方、賃貸vs持ち家という話題は、ネット上ではお決まりの炎上ネタとなっており、いったいどっちがお得なの？というように思っている人も多いと思います。
これからマイホームを購入しようと検討している人、マイホームを購入した人に読んでほしいリスクの話について書いていきます。
住宅販売の営業マンが言う良いことだけでは無く、リスクをしっかり頭に入れてベストな選択をしましょう！
タップできるもくじ
新築マイホームの文化が根付いた3つの理由
『なぜマイホームは新築なのか？』日本に根付いている一般的な価値観なので、これについて疑問に思う方も少ないかも知れません。最近では中古住宅も少しずつ広まってきましたが、やはりマイホームと言えば新築でしょう。
なぜこの価値観があるかと言うと答えはシンプルで、それは日本国内で新築マイホームを建てるよう推奨しているからなんです。
ヨーロッパやアメリカでは中古住宅の取引が当たり前で、ヨーロッパに限れば中古の方が段々価値が上がってくるという特徴があり、築100年越えも珍しくありません。
人口が減っていく日本でなぜ新築マイホームが新たに建ち続けているのか？という点について解説します。
本章の内容
- 政府公認の高額ローン
- 不動産の知識の無い素人でも購入できてしまう
- マイホームを買ってもらうと儲かる人がたくさんいる
①政府公認の高額ローン
政府（金融庁）が各銀行に対し、マイホームに限って年収の何倍ものローンを組めるよう承諾しています。
これって日本では当たり前のことですが、例えば以下の融資のモデルケースを考えてみましょう。
- 安定している日本国債を購入したいから3,000万円を銀行から借りて運用したい
- 僕は銀行の将来を信じている！御社の株を買いたいので3,000万円借りて運用したい
- 終身雇用制度は崩壊してて将来のことは分からないけど、家賃払うのもったいないからマイホーム購入資金の3,000万円借りたい
どう考えても③が一番リスク高いですが、実状は銀行がサラリーマンに対して高額融資をしても金融庁からお達しが来ることはありません。もちろん銀行ごとに今の収入でしっかりローンは返済できるかというシミュレーションはするのですが、借り手の将来のことなどは分かりませんからね。
チェック
マイホームのローンはリスクが低いから組めるというわけではない。
銀行がOKと言った金額でも、何十年も自分が本当に支払えるかは自身でしっかり考える必要があります。銀行は責任を取ってくれませんからね。
②不動産の知識の無い素人でも購入できてしまう
不動産の知識、土地の価格、融資の組み方などを知らない素人でもマイホームを購入できてしまいます。
例えば車を購入する場合にやり取りするのはディーラーや中古車販売の店員くらいなので、色々な人に話を聞くことでだいたいの相場が分かりやすいです。オプションを付けると言っても種類は限られているので、気付いたら高額になっていたというケースも少ないと思います。
しかし、マイホームとなるとやり取りする業者がとても多く、建てる場所、住宅の構造、内装によっても価格が全く異なってくるので相場感が分かりにくいです。
何十年も住むものという前提なのでオプションも色々付けたくなってしまい、余計相場が分からなくなるんですよね。
- 相場感が分かりにくい
- 一生に一度と思い、奮発しやすい
以上の２点から段々と金額がかさんでいき、営業マンから「新築マイホームなら5,000万円は当然だよね。融資は35年ローンだよね。」と言われたら「そうかもなあ」となってしまう人も多いと思います。
チェック
住宅販売の営業マンが建築、土地、融資の知識が足りてない購入者に対してリスクを説明してくれることはない。
営業マンには売上ノルマがある場合が多く、デメリットよりもメリットの方を強調して説明しがちです。（これは住宅に限ったことではありませんが）
知識は自身で補うしかないんですよね。
また、営業マンが出してくる購入試算表では、いかに買えるように見せるか工夫されています。詳細は以下記事にまとめていますので参考にどうぞ。
③マイホームを買ってもらうと儲かる人がたくさんいる
購入者も含め、マイホームに関わる人が得をするようになっています。
- 銀行：融資手数料、金利手数料
- ハウスメーカー：売却益、建築会社からのキックバック
- 建築会社：建築費と原価（材料、人件費、その他経費）の差額（利益）
- 不動産屋：仲介手数料
- 司法書士：登記手数料
- 国：固定資産税、不動産取得税、収入印紙などの各種税
- 購入者：頭金なしでマイホームを手に入れられる場合もあり
日本は島国なので、内需（国内の需要）でお金を回して経済を活性化させようという意識が強いように感じます。
2019年の名目GDP（国内総生産）が5,154（10億USD）≒561兆円に対して、輸入総額は720（10億USD）≒78兆円となり、8割以上は国内で消費しています。(引用元：JETRO)
食料や輸入雑貨など海外のモノを日常で良く見かけますが、実は日本は内需が大きいというのが分かりますね。
チェック
日本は、国内でお金を回すことで成り立っている国であり、新築マイホームは特に関わる人が多い。
国民が収入の何倍ものローンを組めるのは、家を建てることで潤う人がたくさんいるからという見方もできますね。
新築戸建てを購入した後に考えられるリスク
新築でマイホームを購入してもすぐに問題が起こることはありません。というのも、購入者は向こう1～5年の生活環境は想定して購入の判断に至る場合がほとんどだからです。
ですが、購入時に見えていなかったリスクは、時を追うごとに顔を見せ始めます。この章では、考えられるリスクについて解説します。
本章の内容
- ローンが払えなくなる
- 思いがけない修繕費が発生する
- 引越さなければいけなくなった
- 被災して家が破損した、無くなった
①ローンが払えなくなる
当たり前ですが、ローンは完済まで払い続ける必要があります。
例えば元利均等返済で月々10万円を35年払うというローンを組んだ場合、子供の学費や、海外旅行、結婚式のご祝儀を支払う月も10万円を払う必要があります。
まだ若い年齢なら支払いに対して楽観視できるかもしれませんが、段々と現実が見えてくると、無理にローンを組んだ場合にストレスになるに違いありません。
実は近年住宅ローンの支払いが滞り、破綻する人が増えています。
- 転職して収入が減った
- 介護などで支出が増えた
- 働き方改革で残業規制され収入が減った
などが破綻の理由として挙げられます。
収入が多い時に併せてローンを組んでしまう人は意外に多いようですね。
問題の解決方法
可処分所得の20％以内が適正なローン支出だと考えています。ここに抑えられれば変動があってもまあ耐えられると思います。
可処分所得って何？って思った方は、以下の記事をチェックしてみてください。
②思いがけない修繕費が発生する
死ぬまで住んでいたら、家自体や設備などあらゆるところが劣化していきます。
賃貸の場合、この修繕費は大家が負担するのですが、マイホームだと住んでいる本人が負担することになります。
賃貸とマイホームはどっちが得か論争では、修繕費の見積りが抜けていることが多いです。（ファイナンシャルプランナーの見積りであっても）
僕もファイナンシャルプランナー（3級）を持ってます。
問題の解決方法
修繕費としてお金を積み立てておきましょう。
マンションの場合は「修繕積立金」として毎月積み立てるお金がありますが、戸建てに関しては所有者次第になります。月8,000円（年間10万円）でも、急な出費に備えて積み立てておくのが吉だと思います。
③引越さなければいけなくなった
引越しをすることになると、マイホームが足かせになります。
- 子供がいじめにあった
- 離婚して家を追い出された
- 被災して家に住めなくなった
- 転勤、出向、転職の必要を迫られた
これに関しては予測できないことなのでシミュレーションしようが無いですが、①④の場合は人に貸すことでローン支払いの難を緩和することができるので、周辺の賃貸物件の賃料を確認しておくのも手です。
もっと言うと、もしも将来売るとなった時のことを考えて、売却価格の相場や土地の値段は知っておいた方が良いと思いますよ。
売却検討する場合
イエウールは、国内最多の1300社以上の有力会社がマイホームを査定してくれます。
戸建て、マンション、収益不動産など、色々な種類の不動産で見積り可能になっています。
土地値を知りたい
土地の値段が高いと需要も多くなります。
将来土地だけでも高く売れたり、周辺に様々な設備やお店が出来たる場合があるので、できるだけ土地値の高い所、高くなりそうな所を購入することが好ましいと思います。
土地値が高いと当然自分が購入する時も高いですが、年々固定資産税の評価額が上がっているような土地値が高くなりそうな『富動産』を買えるとおいしいですよね。
反対に田舎の土地を買っても将来買い手がつかず、固定資産税だけを毎年払う『負動産』になりかねません。
僕も将来売却することを考えて、土地値以下の中古戸建てを購入しました。
土地値は自分で見積もることができるので、算出方法は以下記事を参考にしてみてください。
④被災して家が破損した、無くなった
自然災害などで被災すると最悪家が無くなってしまうこともあります。
賃貸なら住みかえればOKですが、マイホームなら自身で火災保険の申請を行い、修繕してもらう必要があります。
台風や豪雨などの被害にあうと、一度に多くの方が火災保険の申請を行うので、火災保険料の値上げ、人手不足で修繕がなかなかされないという問題もあります。
問題の解決方法
一度被災したら次回同様の被災をした時に対処できるか検討する必要があります。
床上浸水したら、高価な家財道具は一階に置かないようにする。台風で壁や屋根の一部が飛ばされたら強度を高くするために補強する。などの対策が考えられます。
また、自分は壊れた個所はないと思っていても、プロが見たら火災保険を申請できる場合があるので、まだ申請していないという方はチェックだけでもお願いしてみてはどうでしょうか？
火災保険の診断は『お家の保険相談センター』が無料でできるのでオススメです。
まとめ
POINT
- 新築マイホームは国の意向もあって日本での一般常識になっている
- マイホームを購入する場合は家に関わる費用について徹底的に調べよう
- ローンは35年間払えるようにしっかりシミュレーションしよう
- 修繕費を積み立てて、突発的な支出に備えよう
僕は賃貸派ですが、今後人口が減っていって建築費用が安くなってきたらそこら辺の中古住宅を購入し、リノベーションして住もうと考えています。
→言っていた通り、中古の戸建てを購入しました。リフォーム費用を含めても2,700万円くらいですし、将来売却する場合、土地だけでも2,200万円以上で売れると見積もっています。
是非中古戸建ても検討してみてください。
ではまた。
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