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マンションは建て替えできない?知らないと確実に損。マンション購入のリスクを3つに分けて解説

ども!テルです。

このままマンションを買っても良いんだろうか?リスクとかないのかなぁ。

マンションを買ったんだけど、ローンを払い終わったらどうなるんだろう。

といった疑問に答えます。

本記事の内容
  • 不動産屋はどうやって売るかだけを考えている
  • マンションの補修、建て替えに対する誤解

この記事を書いている僕は、サラリーマンのかたわらアパートを貸し出す不動産賃貸業を行っています。

不動産の中で賃貸用の住居としては、マンション、アパート、戸建てがあり、購入する場合はマンション、戸建てに絞られます。

その中でマンションを購入しようと悩んでいる場合、不動産屋さんから様々な後押しがあったと思いますが、ひと呼吸おいて冷静になり、今一度リスクについて考えてみてほしいと思います。

というのも不動産投資家でもない限り、マイホームなどの不動産を買う機会は多く無いため、一生に一度あるかないかの大きな買い物を後悔しないようにしてほしいからです。

本記事では、不動産屋さんの話を聞いているとマンションって良いことづくめでリスクなんてあるんだろうか?と思っている方。マンションを既に持っている方向けに、そのリスクについて分かりやすく説明します。

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不動産屋は買い手の人生ではなく、どうやって売るかのみを考えている

契約の成立

『不動産屋は買い手の人生まで考えていません。』こうやって書くと不動産屋さんを敵に回しそうですが、事実です。

例えばマックの店員が僕たちの食生活について考えているとは思えませんし、本来人は他人のことよりも自分のことを優先するものです。

不動産屋さんに同調されても、褒められても、それはあくまでセールスのためです。言い過ぎかもしれませんがあまり真に受けない方が良いと思います。

さて、本章の問題点は次の通り。

  • 問題点①:不動産屋の作るマンション購入の試算表は、どんな人でも買えるようになっている
  • 問題点②:便利な共用部は無い、少ない方が良い
  • 問題点③:新築は各社の利益がたくさん乗っており、買った瞬間に損する可能性大

問題点①:マンション購入の試算表はどんな人でも買えるようになっている

購入検討時に担当者から渡される購入試算表は、誰でも買えるようなモノになっています。
なぜなら返済比率が高くても融資が出ればOKだと思っているからです。

マンションの購入相談会に行くと必ず担当者が付き、おおよそ以下の流れで話が進んでいきます。

  1. モデルルームを見る
  2. マンション購入の個別相談
  3. 試算表の提示
  4. 金融機関相談(不動産屋のみ)
  5. 別日で再度打ち合わせして、意思確認
  6. 購入

だいたいこんな流れだと思います。そこで必ず以下のような試算表を提示されると思います。

試算表

これは試しに以下の条件で見積もってもらったモノで、参加特典に誘われてフラット行ったついでに取材してきました。

条件

・立地   名古屋市内の駅徒歩2分
・間取り  3LDK 76.31m2 1階
・購入価格 3,399万円
・年収   700万円
・自己資金 410万円
・借入金利 0.45% 35年ローン

注目してほしいのが画像右下の『返済比率』の項目。

僕は老後に収入が激減した時のやリストラで収入が落ちた時のことを考えて、可処分所得に対して返済比率は20%以内が適正かなと思っています。

※可処分所得とは収入から社会保険料や所得税を差し引いた、純粋に使用できる所得です。

試算表を見ると、返済比率13.19%なので低いじゃん。と思うかもしれません。しかし、これは収入の700万円に対しての返済比率です。

これを700万円の可処分所得530万円で考えると返済比率は17.4%。まだ20%以内ですね。

○返済比率の見えない罠

でもちょっと待った!これはひっかけなのですが、画像の返済比率の上に月々支払い項目があるではないですか。

これは以下で構成されています。

その他の月額費用
・管理費     10,400円→施設維持や管理組合費
・修繕積立金   9,600円→建物修繕に備えた積立
・専用庭使用料  700円→1階だからって庭の使用料かかるのおかしくない?
・放送施設使用料 330円→よくわからない
・(駐車場使用料 8,000円)→画像には記載無いけど車を置く場合は発生
・(自転車置き場使用料 300円)→画像には記載無いけど自転車置く場合は発生

駐車場も自転車置き場も全部足して+αの月額費用は合計で29,330円、約3万円です。

ちなみにこの駐車場代は機械式のエレベータのような駐車場の場合で、平面駐車場の場合は13,500円なので、5,500円UPです。(ちなみに近隣の野ざらし駐車場の相場は8,000円くらい。。。)

このローンとは関係ない、住んでいる限り発生する費用を月々のローン費用と足し合わせます。

すると、月々の支払いは106,287円となり、返済比率は24%となります。不動産屋が出してきたのよりも10%以上も上がりましたね。。。

ということで誰でも買えそうな価格を提示してきますが、細かく計算するとそうでもありません。

問題点の解決方法

試算表は、これらの月額費用とローン返済分を足し合わせたモノを、自身の可処分所得と比べて返済比率がどれくらいになるかを必ずチェックするようにしましょう。

ちなみに年収が500万円だった場合。可処分所得は390万円なので、返済比率は驚異の32%となります。

ボーナスも加味しているので、月収当たりで換算すると収入の半分がローン返済と駐車場代などの諸費用支払いに消えることになります。

恐ろしいですね。

以下に家賃などの固定費を圧縮すべき理由をまとめていますので、参考にどうぞ。

固定費を確認する

【ミニマリストの始め方】その①まずは固定費を確認する理由

2019-02-18

問題点②:便利な共用部は無い、もしくは少ない方が良い

マンションの共用部はいずれ使われなくなる、もしくは一部の人しか使わない場合は管理費でもめてトラブルの元になるからです。

マンションには様々なサービス、付帯設備があります。

・コンシェルジュ
・託児所
・ラウンジ&バー
・フィットネス
・温泉
・ゲストルーム

これらは先ほど説明したマンションに住む人がローンとは関係なく毎月支払う『管理費』でまかなわれています。

付帯設備が充実しているほど管理費は高いですが、ほとんどの付帯設備は数年もしないうちに使われなくなってくるそうです。

理由は簡単で、人を雇う必要があったり光熱費がかかったりで管理費が高くなりますが、使わない人からしたら何の恩恵もないわけです。

なので、高い管理費を払いたくない人も出てきます。そりゃそうですよね。

そして気付いたら管理組合で人の解雇、月額サービスの解約などの話が進められていきます。

問題点の解決方法

間取りだけでなく、付帯設備が何か、恒久的に使われるようなものかも確認しましょう。

問題点③:新築は各社の利益がたくさん乗っており、買った瞬間に損する可能性大

マンションの評価額というのは、ローンを使う限りは銀行の評価方法が適用されます。しかし、新築の場合は銀行評価額+個人の与信などで融資額が決定されることがほとんどのため、評価額よりずいぶん高くても融資が下りてしまいます。

マンションの評価額は以下の方法で簡単に見積ることができます。

〇土地の評価額

土地の評価額=路線価(円/m2)×敷地面積(m2)×持分割合(%)

メモ

  • 路線価 :土地の価値の指標
  • 持分割合:マンションの延べ床面積に対する、自室の面積

こちらから路線価を調べることができます。→全国地価マップ

上記の場合だと、土地の評価額は以下でした。安いです。。

10,3000(円/m2)×2300(m2)×1.7%=400万円

土地

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2019-09-07

〇建物の評価額

一般にマンションは建物部分の価値の方が高いと言われています。

建物部分の計算式は以下です。

再調達価格20万(円/m2)×専有面積(m2)×(47-築年数)÷47

メモ

  • 再調達価格:20万円は鉄筋コンクリートの場合。建物を立てる場合、鉄筋コンクリートや木造などの構造で平米当たりの価値を示したもの
  • 47年    :多くの銀行が採用している鉄筋コンクリート造建物の寿命

上記の場合だと、建物の評価額は以下でした。

20万(円/m2)×76.31(m2)×(47-0)÷47=1,500万円

〇マンションの評価額

土地の評価額+建物の評価額=400万円+1,500万円=1,900万円

となります。あれ?売値は3,399万円なのにだいぶ差があると思いませんか?

この1,900万円は銀行の評価額であって、実際はもっと色々な費用が乗ってきます。

例えば、

  • 物件を売る際の広告費、販売促進費
  • 建築費 普通は20万円/m2よりも高い
  • 不動産屋、建築会社の利益

などです。でも中古で売ったりする場合は、銀行評価額で取引されるので要注意です。

つまり投資用(その部屋を買って人に貸す)の場合、融資額は1,900万円程度しか出ない可能性がありますが、マイホームとして購入する場合は満額融資が出やすいです。

どういうことかというと、先ほどの与信が関係します。売値3,399万円と評価額1,900万円の差額の1,400万円は融資する人の資産背景や収入の背景が担保となるからです。

これは国の政策でもあるのですが、要は人生最大のお買い物である家を購入する際に、『融資するから社会にお金を還元してね。』ということかも知れません。

問題の解決方法

自身で見積り、予測される銀行評価額と実際の価格のギャップについて納得できるか、再度売りに出すことは無いか。十分な検討が必要です。

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マンション購入後のリスクに対する誤解

誤解

誤解は次の3つ。下記は期待であって、実際には大きなリスクをはらんでいます。

  • 誤解①:老朽化による補修はそんなに発生しないと思っている
  • 誤解②:建物が古くなれば問題なく建て替えれると思っている
  • 誤解③:いつでも住み替えできると思っている

誤解①:老朽化による補修はそんなに発生しないと思っている

補修は年数が経つごとに発生頻度が高くなりますし、修繕積立金を払わない人が出てくると補修ができなくなるリスクもあります。

機械式駐車場の寿命は25〜30年くらいといわれていますが、機械式駐車場1台あたり100万円以上かかります。

マンションを新築してこれくらいの年数経ってくると、以下の改修も重なり、恐らく修繕積立金もこれらに投入されるので、駐車場分は積立分では賄えなくなると思います。

  • 外壁塗装
  • コーキング(コンクリとコンクリの間のゴム)
  • エレベータの修理、入替え
  • 共用部の修繕

新築でローンを組んだ場合、まだローンを返し終わる前のはずですが、駐車場を維持していくために修繕費として入居者全員で負担しなければなりません。

そのお金が払えなかったらさらにローンを組むか、修繕に合意しない人が現れて駐車場が放置されることにもなりかねません。

機械式駐車場のリスクについてはこちらに詳しくまとめられています。

参考記事機械式駐車場はマンションスラム化の要因になる「金食い虫」だ(ダイアモンドオンライン)

誤解②:建物が古くなれば問題なく建て替えれると思っている

マンションの建て替え事例は全体の供給量に対してほとんど無いというのが現状。マンション=建て替えできないモノと思いましょう。

マンションは未来永劫建っているわけではなく、老朽化が進むと建て替えが必要になってきます。

しかし、日本で建替えが成功した事例は国交省のデータによると約270件と、ごくわずかなんです。

分譲マンションの戸数

参照元:国交省

また、こちらも国交省のデータですが、築40年越えのマンションは全国に72.9万戸(平成29年末当時)あります。

分譲マンションの戸数

参照元:国交省

以下サイトによると、1棟当たり平均55戸だそうです。

参考記事分譲マンション 規模(平均戸数)の推移(マンションデータサービス)

ということは全国には13,254棟の築40年以上の建物があり、その内建て替えられているのは270棟。

つまり、2%です。

よって、マンション=建て替えられないモノと考える必要があります。

建て替えずに、最終的には老朽化したので『マンション組合の解散=マンション及び土地の売却』を選択するマンションも増えると思います。

その時にマンションに住んでいた人の手元に残るのは、土地分のお金だけ。先ほどのケースだと、土地値は400万円でしたよね?

そこからマンションの取り壊し費用(莫大なお金がかかる)を差し引いたくらいのスズメの涙くらいしか手元に残らないと思います。

誤解③:いつでも住み替えできると思っている

上記の立て替え、修繕の懸念事項もありますので住み替えも多少の出血を伴う可能性もあります。

しかし、手放す場合はタイミングが早ければ早いほど良いと思います。すでにマンションを持っている方は、修繕リスクが段々大きくなってくる前に一度いくらで売れそうか見積もってみるのはいかがでしょうか。

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一軒家、マンション、収益不動産など、色々な種類の不動産で見積り可能になっています。

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まとめ

POINT

  • 購入の試算表はどんな人でも買えるようになっている
  • 便利な共用部は無い、もしくは少ない方が良い
  • 新築は各社の利益がたくさん乗っており、買った瞬間に損する可能性大
  • 老朽化による補修は結構発生する
  • 建物が古くなってもほとんどの場合、建て替えはできない
  • いつでも住み替えれるわけではない

大規模修繕や建て替えのリスクが高そうならば、顕在化するまでに売り抜ける必要があります。

まずは査定だけでもしておいて、相場感だけでも知っておくというのも手だと思いますね。

 

ではまた!

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ABOUTこの記事をかいた人

あらゆる無駄をサラリとかわすサラリーマン。 物心ついたころからモノを持たないことを心がけ、気付いたらミニマリストでした。仕事では誰とも付き合わず、ひたすら仕事を早く終わらせて定時で帰ること目的としています。 サラリーマンのかたわら事業として不動産賃貸業もしているので、このブログではミニマリスト、合理化、不動産投資について主に発信していきます!