知らないと確実に損。マンション購入のリスクを3つに分けて解説

ども!テルです。

【この記事を読んで解決すること】

  • マンションを購入する際に注意することが分かる
  • マンションの将来的なリスクが分かる

【この記事を読んでほしい人】

  • 既にマンションを買った人
  • これからマンションを買おうと思っている人

マンションと言えば皆さんどんなモノをイメージしますか?

だいたいのイメージはこんな感じだと思います。

  • タワー型マンションで高層階まである
  • 通勤、通学が便利
  • 見た目がカッコいい
  • ハイクラス
  • さまざまな付帯サービスがある

以前賃貸の生涯コストとは?という記事を書きました。

各都市ごとのマンションを購入した場合のコストも見積もろうと思ったのですが、リスクの方が明らかに大きかったのでやめました。

ではどんなリスクがあるか見ていきましょう。

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マンション購入のリスク

①どんな人でも購入できる試算表

マンションの購入相談会に行った方は分かるかもしれませんが、必ず担当者が付きますよね。

  1. モデルルームを見る
  2. マンション購入の個別相談
  3. 試算表の提示
  4. 金融機関相談(不動産屋のみ)
  5. 別日で再度打ち合わせして、意思確認
  6. 購入

こんな流れかなーって思います。

そこで必ず以下のような試算表を提示されると思います。

これは試しに以下の条件で見積もってもらったやつ。

参加特典に誘われてフラット行ったついでに取材してきました。

【条件】

  • 立地 名古屋市内の駅徒歩2分
  • 間取り 3LDK 76.31m2 1階
  • 購入価格 3,399万円
  • 年収 700万円
  • 自己資金 410万円
  • 借入金利 0.45% 35年ローン

注目してほしいのが画像右下の『返済比率』の項目。

僕は老後に収入が激減した時のやリストラで収入が落ちた時のことを考えて、可処分所得に対して返済比率は20%以内が適正かなと思っています。

※可処分所得とは収入から社会保険料や所得税を差し引いた、純粋に使用できる所得です。

こちらに可処分所得の一覧表を載せています。

13.19%なので一見低いじゃん。と思うかもしれません。

が、これは収入の700万円に対しての返済比率でした。

これを700万円の可処分所得530万円で考えると返済比率は17.4%

まだ20%以内ですね。

でもチョトマテクダサイ!

画像の返済比率の上に月々支払いがあるではないですか。

これは以下で構成されています。

  • 管理費 10,400円 →施設維持や管理組合費
  • 修繕積立金 9,600円 →建物修繕に備えた積立
  • 専用庭使用料 700円 →1階だからって庭の使用料かかるのおかしくない?
  • 放送施設使用料 330円 →よくわからない
  • (駐車場使用料 8,000円) →画像には記載無いけど車を置く場合は発生
  • (自転車置き場使用料 300円) →画像には記載無いけど自転車置く場合は発生

合計 29,330円

約3万円です。

 

ちなみにこの駐車場代は機械式のエレベータのような駐車場の場合で、平面駐車場の場合は13,500円です。

このローンとは関係ない、死ぬまで発生する費用を月々のローン費用と足し合わせます。

すると、月々の支払いは106,287円となり、返済比率は24%となります。

不動産屋が出してきたのよりも10%以上も上がりましたね。。。

ということで誰でも買えそうな価格を提示してきますが、細かく計算するとそうでもありません。

ちなみに年収が500万円だった場合。

可処分所得は390万円なので、返済比率は驚異の32%となります。

ボーナスも加味しているので、月収当たりで換算すると収入の半分がローン返済と駐車場代などの諸費用支払いに消えることになります。

恐ろしいですね。

②便利はコストがかかるということ

マンションには様々なサービス、付帯設備があります。

  • コンシェルジュ
  • 託児所
  • ラウンジ&バー
  • フィットネス
  • 温泉
  • ゲストルーム

これらは先ほど説明したマンションに住む人がローンとは関係なく毎月支払う『管理費』でまかなわれています。

付帯設備が充実しているほど管理費は高いです。

ちなみにほとんどの付帯設備は数年もしないうちに使われなくなってくるそうです。

そりゃそうですよね。

人を雇わなきゃいけないので管理費が高くなります。

しかし、使わない人からしたら何の恩恵もないわけなので、高い管理費を払いたくない人も出てきます。

間取りだけでなく、付帯設備が何か、恒久的に使われるようなものかも確認しましょう。

③広告費(拡販費)、各社の利益が大量に乗っているので高い

マンションの評価額は以下の方法で簡単に見積ることができます。

※補足

評価額とは銀行評価額です。

スーパーが近い、治安が良いなど、銀行評価だけが全てではないとおもいますが、不動産が売買されるものである以上、銀行からの融資が関係します。

融資がつくつかないの観点から、便宜上マンションの価値を銀行評価額と記載させてもらいます。

〇土地の評価額

土地の評価額=路線価(円/m2)×敷地面積(m2)×持分割合(%)

  • 路線価:土地の価値の指標
  • 持分割合:マンションの延べ床面積に対する、自室の面積

こちらから路線価を調べることができます。→全国地価マップ

上記の場合だと、土地の評価額は以下でした。

10,3000(円/m2)×2300(m2)×1.7%=400万円

や、安い。。。

〇建物の評価額

一般にマンションは建物部分の価値の方が高いと言われています。

建物部分の計算式は以下です。

再調達価格20万(円/m2)×専有面積(m2)×(47-築年数)÷47

  • 再調達価格:20万円は鉄筋コンクリートの場合。建物を立てる場合、鉄筋コンクリートや木造などの構造で平米当たりの価値を示したもの
  • 47年:多くの銀行が採用している鉄筋コンクリート造建物の寿命

上記の場合だと、建物の評価額は以下でした。

20万(円/m2)×76.31(m2)×(47-0)÷47=1,500万円

〇マンションの評価額

土地の評価額+建物の評価額=400万円+1,500万円=1,900万円

となります。

あれ?売値は3,399万円なのにだいぶ差があると思いませんか?

この1,900万円は銀行の評価額であって、実際はもっと色々な費用が乗ってきます。

例えば、

  • 物件を売る際の広告費、販売促進費
  • 建築費 普通は20万円/m2よりも高い
  • 不動産屋、建築会社の利益

などですかね。

でも中古で売ったりする場合は、銀行評価額で取引されるので要注意です。

つまり投資用(その部屋を買って人に貸す)の場合、融資額は1,900万円程度しか出ない可能性がありますが、マイホームとして購入する場合は満額融資が出やすいです。

どういうことかというと、売値3,399万円と評価額1,900万円の差額の1,400万円は融資する人の資産背景や収入の背景が担保となるからです。

これは国の政策でもあるのですが、要は人生最大のお買い物である家を購入する際に、『融資するから社会にお金を還元してね。』ということかも知れません。

それについてはこちらでも説明しています。

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マンション購入後のリスク

①老朽化による補修

機械式駐車場の寿命は25〜30年くらいといわれています。

機械式駐車場1台あたり100万円以上かかるのが通常です。

マンションを新築してこれくらいの年数経ってくると、以下の改修も重なります。

恐らく修繕積立金もこれらに投入されるので、駐車場分は積立分では賄えなくなると思います。

  • 外壁塗装
  • コーキング(コンクリとコンクリの間のゴム)
  • エレベータの修理、入替え
  • 共用部の修繕

新築でローンを組んだ場合、まだローンを返し終わる前のはずですよね。

しかし、駐車場を維持していくために修繕費として入居者全員で負担しなければなりません。

そのお金が払えなかったらさらにローンを組むか、修繕に合意しない人が現れて駐車場が放置されることにもなりかねません。

機械式駐車場のリスクについてはこちらに詳しくまとめられています。

機械式駐車場はマンションスラム化の要因になる「金食い虫」だ

②建替えのリスク

マンションは未来永劫建っているわけではなく、老朽化が進むと建て替えが必要になってきます。

でも知っていますでしょうか?

日本で建替えが成功した事例は国交省のデータによると約270件と、ごくわずかなんです。

参照元:国交省

また、こちらも国交省のデータですが、築40年越えのマンションは全国に72.9万戸(平成29年末当時)あります。

参照元:国交省

以下サイトによると、1棟当たり平均55戸だそうです。

分譲マンション 規模(平均戸数)の推移

ということは全国には13,254棟の築40年以上の建物があり、その内建て替えられているのは270棟。

つまり、2%です。

よって、マンション=建て替えられないモノと考える必要があります。

建て替えずに、最終的には老朽化したので『マンション組合の解散=マンション及び土地の売却』を選択するマンションも増えると思います。

その時にマンションに住んでいた人の手元に残るのは、土地分のお金だけ。

先ほどのケースだと、土地値は400万円でしたよね?

そこからマンションの取り壊し費用(莫大なお金がかかる)を差し引いたくらいのスズメの涙くらいしか手元に残らないと思います。

③住み替えのリスク

上記の立て替え、修繕の懸念事項もありますし、よほど立地が良くなければ売却時にローンを帳消しにするほどの金額では売れないと思います。

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その他のリスク

これらは賃貸物件にも共通しますが、リスクなので上げておきます。

①駐車場の事項

こちらも国交省のデータですが、機械式駐車場の事故で頻繁に重症、死亡事故が起きています。

機械式立体駐車場の重大事故情報(平成30年3月31日現在)

子供が亡くなる痛ましいケースも。

機械式駐車場は維持費高い、事故のリスク高いで良いことなしですね。

②落下事故

これも毎年死亡事故が起こっています。

危険性をまだ理解できない2歳児が多いようです。

子供というのは注意してみていてもふと目を離したすきに危ないことをするので、高層マンションに住むということはずっと落下のリスクを負うということですね。

子どもの転落事故、2歳児が最多 マンションで4歳児転落死

まとめ

POINT

  • 不動産屋はあなたに物件を買ってほしい(からなんでもやる)
  • 国はマイホームのための借金を後押ししている
  • 修繕、立て替えのリスクについて購入時に説明はない

大規模修繕や建て替えのリスクが顕在化する前に売り抜ける必要がありますね。

こういっちゃなんですが、マンションの購入はババ抜きと似ていると思います。

マンションを持っている方はこういった現状を理解していただき、マンションの売却検討を視野に入れても良いと思います。

以下のサイトで無料査定を受けることができますので、査定だけでもやっておくと良いと思います。



但し、立地が良いなら以下もありかなと。

  • ローンの繰り上げ返済
  • 賃貸に出す+繰り上げ返済

今後、一戸建ての場合のコストや中古戸建についても記事を書いていきますので、良かったらお気に入り登録、Twitterフォローをお願いします。

 

ではまた!

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