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【不動産投資の基礎】知らないと危険!初心者が不動産を購入するときに考えるべき3つの観点

不動産投資

ども!テルです。

皆さん不動産は持っていますか?

多くの人が初めて手にする不動産がマイホームだと思いますが、僕はマイホームではない不動産を購入してから3年がたちました。

近年の不動産投資に関連する問題に対して、不動産投資とは本来何なのだろうか?と自分なりに考えてみました。
不動産を通して今まで苦労したことがたくさんあるので、その内容について共有していきたいと思います。

また、マイホームは投資ではないと思うかもしれませんが、よほどの資産家ではない限り、家のために見つけた土地に、後世何代にも渡って住み続けるとは考えにくいです。
要は、どこかでその土地や家を売却をするときが来るはずだと思うんです。

基本的には買った値段と売る値段があれば投資だと僕は思っていますので、マイホーム購入も一つの不動産投資だと思っています。
事実欧米だと築年数が上がるごとに不動産の価値が上がったりするので、売却益を狙って不動産を購入する人も多いです。

ということで、マイホームの購入を検討している方も見ておいて損は無い内容だと思います。

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不動産投資は融資ありきである

銀行の融資

不動産投資はマイホームだろうが、一般的な不動産投資だろうが融資、つまり銀行がお金を貸してくれないとほとんどの場合購入することができません。
建物と土地合わせて数千万円するのが普通ですから、現金で買う人はほとんどいないのが実態です。

なので、融資が出るかどうかが不動産を購入できるかどうかのポイントになります。

①不正を働く業者

この融資を出すために物件を購入してほしい不動産屋や銀行が、不正を働いてまでムリヤリ融資をするという事例がありましたね。
ムリヤリ融資を出すというのは、本来銀行の基準で融資を出していないような人にまで融資しようとする行為です。

【過去に不正融資で報道された業者】
〇銀行
・スルガ銀行
・西京銀行

〇不動産屋
・スマートデイズ(かぼちゃの馬車)
・TATERU
・ケリーバックス

報道されている以外にも不正を働いている業者は山ほどあると思いますが、以前はメディアで騒がれることもなかったので、だんだんその実態が暴かれてきたように感じます。
不動産は高額なので、金を目当てに騙そうと考える人が多いということですね。

不正の手口は不動産業者が本人の収入や貯金を水増しするパターンと、不動産の売買契約書を2冊作って銀行には偽の売買契約書を提示するパターンが一般的です。

②銀行の融資基準

銀行の融資の基準は以下の3つがあります。

【銀行の融資基準】
①購入者の収入などの属性
②不動産自体の価格に対する期待賃料
③その両方

僕の感覚だと③の本人の収入と、不動産の収益性(マイホームは除く)の両方を見るのが普通ですので、収入が低かったり不動産の収益性が低いのにすんなり融資が通る場合は不正融資の可能性があるので注意が必要です。

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融資は属性ありきだったが、今はもう違う

属性

属性とは、購入者の収入や資産背景、勤め先などから総合的に判断する個人、法人の返済能力を指しています。
勤め先、収入については、安定性という点から一般的に以下の順で属性を判断されやすいです。

【銀行が見る高い順の属性】
・弁護士、医者
・公務員
・大企業サラリーマン
・中小企業サラリーマン
・派遣社員
・(無職、フリーターはおそらく融資対象外)

昔は弁護士などの士業や医者の方なら貯金が無くてもバンバン融資が出る時代でした。
しかしスルガ銀行の不正の1件があり、購入しようとしている不動産価格の1~3割の頭金を保有している(実際支払うかは別として)ことが条件として求められるケースが多いです。

例えば5,000万円の物件を購入しようとすれば、頭金1割だと500万円必要なのでこれくらいだったら用意できる人は多いと思います。
これが、頭金2割だと1,000万円、頭金3割だと1,500万円が必要になり、多くの人が用意できない金額だと思います。

さらに言えば、純資産が1憶円以上無いと融資しないというところもありました。要は金持ちでないと取引はしないということです。
収入の少ない人や、不動産投資歴が短い人とやり取りしなくても銀行としてやっていける場合はリスクを取る必要が無いですもんね。

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不動産投資か不動産賃貸業か

不動産賃貸業

不動産投資と先ほどから記載していますが、不動産を業として行う場合は正しくない表現です。

不動産投資:いわゆるキャピタルゲイン(売却益)に重きを置いた不動産購入スタンス
不動産賃貸業:いわゆるインカムゲイン(賃料収入)に重きを置いた不動産購入・運営スタンス

値上がりだけを期待するなら不動産投資ですし、不動産を大家業として運営していくなら不動産賃貸業となります。

①キャピタルゲイン(売却益)狙いの不動産投資

例えば購入価格に対してあまり賃料が見込めない不動産を購入したとしても、数年後に不動産近くに駅や総合施設ができるなどで土地の値上がりが期待できる場合、キャピタルゲインを狙っているわけなので不動産投資になりますね。

昨今で言うと、東京のオリンピック需要や、各都市の都市開発などがあたると思います。

さらに言うと、不動産屋などの業者は独自のルートで安く仕入れた不動産を不動産投資家に売ることで、キャピタルゲインを狙っています。
不動産流しそうめんと言ったりもしますが、上流の方がより高い利益を得られ、下流の方は売買益はわずかと言った感じですね。

その時の不動産市況にもよると思いますが、スルガ銀行ショックの前はバンバン融資が出ていたので、不動産投資としても不動産賃貸業としても成り立たない物件を購入した不動産投資初心者も多いと思います。

②インカムゲイン(賃料収入)狙いの不動産賃貸業

いわゆる大家業ですね。
不動産は買って終わりではなく、以下のように不動産に関連する業としての側面があります。

〇対入居者
・入居者が快適に思う部屋作り
・入居者が安心できる環境整備

〇対社会
・固定資産税、不動産取得税、所得税、印紙税、消費税などの納税
・物件をきれいに保つことで、良好な環境や街並を形成
・部屋のリフォーム、管理、清掃などによる雇用の創出

これらをうまく回すことで入居者に対しても、社会に対しても貢献できるのが不動産賃貸業です。
普通の不動産投資家は不動産を不動産流しそうめんの上流でつかむことはできません。
なので、不動産賃貸業として現金を貯めていく必要があるのですが、不動産初心者はこの点を認識していないところが多いと感じます。

例えば遠方の土地にある不動産を買ったり、海外の不動産を買ったりですね。
自分の目が届かないところの不動産を買うならば、不動産を上流でつかむための勉強と不動産賃貸業で得た知識をフル稼働させなければ失敗する可能性が高くなります。

なので、不動産は不動産賃貸業であるという認識を持って、しっかり勉強した上で不動産購入に踏み切った方が良いと思います。

 

余談ですが、銀行は本来不動産を買ってすぐ売るような不動産投資家には融資したくないのです。想定していた利益が見込めなくなりますからね。
銀行との面談では不動産投資ではなく、不動産賃貸業と言いましょう。

まとめ

POINT

  • 不動産は融資ありき、属性や不動産の収益性が悪いのに融資がすんなり通る場合は注意
  • 融資は属性ありきだったが、今はもう違う。頭金を貯めましょう
  • 不動産は不動産賃貸業。運営するための勉強もしよう

不動産は悪いことを考える人が多い業界ですが、不動産賃貸業としての社会的意義はとても高いと思います。
不動産に興味を持ったらまずは1冊でも良いので本を本で見てください。

僕が初期のころに参考にした本は以下です。
融資について各銀行の貸し出し金利一覧表など詳しい情報が載っているので参考になります。

 

ではまた!

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