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【不動産投資の基礎】不動産屋との正しい付き合い方。初心者がチェックすべき3つの項目

不動産屋

ども!テルです。

以前以下の記事で、不動産投資は不動産賃貸業であり、入居者にとっても社会に対しても意義のあるビジネスであるということについて説明しました。
参考:【不動産投資の基礎】知らないと危険!初心者が不動産を購入するときに考えるべき3つの観点

要は買える物件だけ買って転売してはい終わりというスタンスでは、不動産業界で生き残っていけないということです。
アベノミクスの金融緩和で不動産業界に大金が流れ込み、『融資が出る=不動産投資は簡単』という認識が広まってしまいましたが、そんなに甘くは無いと思います。

広告のために簡単、誰でもできると書いている記事も良く見ますので、当ブログではその点の認識のずれが無くなるような記事を書いていきます。

まず今回は不動産屋との正しい付き合い方
付き合う不動産屋が良い不動産屋なら自分の資産拡大をするための強力なパートナーになりますが、悪い不動産屋ならかぼちゃの馬車事件のように最悪最後に何も残りません。
自殺を選んでしまう人もいます。

そうはならないように、不動産屋の正しい選び方を説明します。

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不動産屋のウェブサイトの公開情報・口コミなどの評判は必ず確認する

不動産屋をウェブ検索

今はインターネットに様々な情報が溢れています。
だいたいが楽街健美屋といった大手不動産メディアから不動産投資用物件情報を照会して不動産屋と知り合うことになると思います。

物件問い合わせから実際に不動産屋と会うことになったり、メルマガに登録したりとなる場合があるともいますが、その不動産屋と付き合う前にウェブ上で最低限確認しておいた方が良いことを紹介します。

①自社サイトの有無を確認する

不動産屋は都合が悪いことがあるとすぐに社名を変えたりします。(M&Aなどの理由で社名が変わる場合もあります)
ウェブサイトで不動産屋の社名を調べ、以下について確認をしてみてください。

【ウェブで確認すべきこと】
・会社設立年
・代表者
・(あれば)昔の会社名

どうせ取引するなら会社設立年が比較的古く、しっかりした実績のあるところと付き合いたいですもんね。
反対にウェブサイトなし、代表者不明、会社設立年が今年や昨年というのはその会社のバックグラウンドが何も分からないことになります。
そういった場合は不動産屋の担当者に聞いてみてください。きっとはぐらかされますので。

②口コミを確認する

ウェブ上に口コミがある場合、その内容は不動産屋と付き合う上で非常に参考になるコメントが多いです。
口コミを見つけるためのオススメの検索方法を紹介していきます。

〇通常のウェブ検索

ウェブの検索窓で『〇〇社 評判』と入力します。
これで口コミの有無、ブログの記事を簡単に確認できます。

〇グーグルマップ

また、グーグルマップで不動産屋の本社を探してみると以下画像のように口コミが出てきます。
当然悪い不動産屋の評価は低いですね。

ケリーバックス

〇電話番号検索サイト

JPnumberという電話番号検索サイトがあります。
サイト内の検索窓に電話番号だけでなく、業者の名称を直接入力することで口コミを見ることができます。
参考:JPnumber

悪い不動産屋に当たらないように、最低限口コミは確認しておいた方が良いと思います。

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不動産屋の提携先は必ず確認する

望遠鏡

不動産屋は様々な業者と提携をし、それらの業者に客を紹介することでキックバック(紹介料)をもらうことが多々あります。
全て客側が手配するのも大変なので、不動産屋が斡旋すること自体は悪いことではないのですが、その提携先が肝心です。
提携先が不良業者だと客側にはメリットがないどころか、デメリットの方が多くなったりします。

最低限確認しておきたい提携先について記載します。

①不動産屋と提携している銀行

ニュースでも見られた方多いと思いますが、かぼちゃの馬車事件ではスマートデイズという不動産屋とスルガ銀行という銀行が提携していました。
間にキックバックがあったかは分かりませんが、何も知らない客は新築の物件でスルガ銀行を使うという普通の不動産投資家なら選択しない方法で物件を買い増していきました。

特に銀行の開拓は非常に面倒なので、初心者だと何でも不動産屋がやってくれてうれしいと思いますが、以下の点からトータルで損なので、銀行開拓は自分でも併せて進めた方が良いと思います。

【融資候補が不動産屋提携銀行のみのデメリット】
・不正融資に発展する可能性もある
・キックバックなどがある場合、金利交渉がしづらい
・条件の悪い銀行を紹介される場合がある
・不動産投資を継続するなら銀行との面談はどうせやることになる

特に、自身の収入が低かったり、貯金も無いのにあっさり融資が通る場合は不正融資が行われている場合があるので注意が必要です。

②不動産屋と提携している管理会社

近年はプロパティマネジメント(PM)と言われる不動産オーナーの立場になって不動産からの利益を最大化していくというビジネスモデルを取っている不動産屋が増えていると感じます。
具体的に言うと、以下業務を不動産が担当、仲介するということです。

【PMタイプの不動産屋が担当、仲介する業務】
・物件を買う際の仲介
・物件の管理
・物件の修繕の仲介
・物件を売却する際の仲介

不動産屋によっては不動産オーナーの立場で進めてくれるところもあると思いますが、悪い不動産屋は全ての仲介でぼったくり、物件の管理体制も悪いです。

僕もPMタイプの不動産屋と契約していたことがあります。
不動産管理以外の対応はそれなりに良かったのですが、不動産管理会社の本部が物件から遠方で空室もなかなか埋まらず別の管理会社に変更しました。
その際に解約料がかなり高く。。。勉強代として泣く泣く払いましたので、この記事を読んでいる人には同じ目にあってほしくないですね。

③その他の提携先

大きなキックバックを受け取っている場合がありますので、提携有無のチェックは必要です。
(キックバックが大きい=不良業者の可能性があるため)

主な提携先として以下があります。

【不動産屋との主な提携先】
・リフォーム会社
・ネット会社
・ガス会社
・保険会社

業者とは提携をしていなくても、提携先が提示してきた値段にだいぶ上乗せをして不動産オーナーに提示し、そのマージンを得ようとする場合があります。
これらに対する一番の選択は『全て自分で選んだ業者にする』ということですね。

時間を買うために不動産屋に頼むという人は良いですが、何でも丸投げだと自分にノウハウもたまらないし、利益を最大化することはできません。
(規模が大きくなれば社員やアルバイトを雇うのがベストです)

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不動産屋の物件に対しての客観的な視点

チェック

不動産屋は物件売買、賃貸付けのプロであり、物件自体の知識を持っているわけではありません。
不動産屋の甘い言葉を信じ過ぎないようにしましょう。

①物件は新築が良いしか言わない

融資がつきやすいから新築が良いという人がいます。
確かにその通りの場合もあるし、そうでない場合もあります。

最初から新築ありきの不動産屋は中古の情報を持っていないか、建築会社からのキックバックで稼ごうとしているだけかもしれないので良く調べる必要があります。

②物件は鉄筋コンクリート(RC)が良いしか言わない

融資がつきやすいから耐用年数の長いRCが良いという人があります。
しかし、こちらも良い面と悪い面があります。

RCという条件を前提にすると、地方の超田舎に物件を購入してしまい、後で困ることになりかねないのでこちらも注意が必要です。

とにかく融資をつけることしか考えていない業者は今後付き合っていっても損する可能性があるので、止めておいた方が良いと思います。

まとめ

POINT

  • ネットで不動産屋の情報をしっかり調べよう
  • 不動産屋の提携先は銀行、管理会社、その他までしっかり調べよう
  • 融資のことしか考えていない業者とは付き合わないようにしよう

調べること=自分の身を守ることです。
損する前にできることはたくさんあるので、不動産屋の話も聞きつつ、気になったことはしっかり質問して納得した業者と付き合いましょう。
(ただし、こちらの聞きたいことだけ聞くクレクレ人間は不動産屋に相手にされないので注意が必要です。)

 

ではまた!

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