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【不動産賃貸管理の基本】契約時に絶対確認すべき、たった1つの項目

管理契約書

ども!テルです。

【このブログを読んで解決すること】
・良い管理会社の見分け方が分かる
・良くない管理会社の見分け方が分かる

【このブログを読んでほしい人】
・契約書を熟読したことが無い人
・これから管理会社と契約しようとしている人
・管理会社を変えようと思っている人

不動産持たれている方は管理会社に管理を委託するか、自分で管理(自主管理)しているかのどちらかだと思います。
今回は管理会社と契約するにあたって、必ず確認が必要な契約書の話。

①契約書なんて見ていない
②契約書はさらっと見るだけ
③契約書は熟読する

契約書に対する姿勢はだいたい上記の3パターンかなと思いますが、正直僕は①でした。
でもある出来事があってから③になりました。

無知って怖い。
でもそんな経験があるからこそ、その後色々な契約の役に立っているし、こうやって皆さんにも共有できるワケです。
という言い訳をしておいて、本題に入ります。

今回は、なぜ今契約書の確認が必要なのか、僕が持っている契約書から読み解く良い契約書と悪い契約書を紹介します。

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不動産管理会社の契約書について確認が必要な理由

契約書の確認が必要な理由

①内容が一方的な契約書でも契約を結んでしまう

不動産を持っている方、これから買おうとしている方には大企業で勤めている方も少なくないはず。
こと契約に関して本業で機会も多いはずですが、注意が必要です。

【大企業に勤める方が注意すべき点】
・ビジネスとしての契約経験が少ない/無い
・契約書を熟読する慣習が無い
・相手が騙そうとしているとは考えない

なぜ大企業のエリートサラリーマンが悪徳不動産屋の被害にあっているかというと、だいたいは上記も理由であると思います。

どういうことかと言うと、契約書の取り交わしはビジネスだからです。
要は契約する2者が自分だけにとって良い契約を結びたいですが、そこはwin-winで無いとビジネスとして成り立たないですよね。

ですが、大企業サラリーマンは契約書の定型やり取り(形式的なもの)が多く、あまり契約書を見ないことが多いのでは?
契約書はサービス提供側が作りますので、ほとんどが相手の都合の良いように書いています。
そこで訂正させたりしないと、どんどん損をすることになってしまいます。

ビジネスの場では基本中の基本ですが、それができていない方が多いのではないでしょうか?
僕もできていなかったんですけどね。。。

②契約書で最低限、確認が必要な項目

管理契約書で最低限ここだけは見ておいてという項目があります。
それは『解約』の項目です。

なぜ解約の項目かと言うと、管理会社からしたら管理費を家賃の総額から〇%という決まった管理料をもらえますが、大家側は管理会社が仕事しないと管理会社を変更する必要が出てきます。

そういった場合は契約書に基づいて解約を進めるワケですが、ここで問題があります。
契約書に記載のある諸条件は管理会社が作成したモノです。

解約の段階になって改めて解約の項目を見ると「なんだこれ!?」と思うような一方的な内容が書いてある場合もあります。
具体的には次項で実際の例を示しますが、解約の項目が一方的だと管理会社を変えられずに泣き寝入りということもあります。

解約の項目は必ず確認しましょう。

<注記>
・管理料について現状家賃収入の〇%ではなく、満室家賃収入の〇%という契約もあるそうなので要確認です
・共益費の数千円は全て管理会社の取り分になるという契約もあるそうなので要確認です

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解約の項目について、各社の記載内容を比較

契約書の比較

①現在契約中の優良管理会社のケース

僕は所有している不動産の管理会社を全部変更したのですが、変更後の管理会社の解約の項目は以下です。
(ゆがんでてすいません。)

管理契約A

3か月の猶予をもって本契約の解除を相手方に通知できるものとする。
という特に変わったことのない契約書です。
最初は3か月ではなく6か月になっていたので、変更してもらいました。

なぜ変更したかと言うと、もしこの管理会社ができないところだった場合、すぐにでも管理会社を切り替えたいのに6か月も猶予あったら繁忙期を過ぎてしまう可能性だってあります。
さらに通知してからの6か月はまともに募集活動してくれないでしょうから、この点でも通知期間が長いほどデメリットですね。
(あまり短すぎても入居者や管理会社と契約している業者などの負担となる場合がありますので注意が必要です。)

②契約候補にあげたけどやめた優良管理会社のケース

こちらは候補には上げたのですが、管理料の関係で最終的にやめました。

管理契約B

かなりあっさりしており、事前通知期間などは書いていません。
契約戸数が多い管理会社なので、できるだけシンプルにしてあるのかも知れません。

③最初に契約した良くない管理会社のケース

そしてこちらが僕が最初に契約した管理会社の契約書から契約終了の項目を抜き出したモノです。
不動産の仲介、管理、販売を行っている、いわゆるPM(プロパティマネジメント)型の不動産屋です。

そこで仲介してもらう場合は管理契約も同時に結ぶ必要があったので、解約の項目までしっかり見ていませんでした。
物件も問題ないスペックだったし、完全に油断していましたね。

そんな良いとは言えない管理会社の契約書がこちらです。

管理契約C

【今思えば謎の項目】

  1. 解約は4か月前までに通知
  2. 即解約の場合は4か月分の管理費(満室想定)を払う
  3. 平均入居率が80%以上だったら、満室月額家賃の30%を労務報奨金として支払う
  4. 解約時の事務手数料20,000円を支払う

まさになんじゃこりゃの契約書です。
しかも賃貸付けのフットワークも悪く、原状回復の改善提案もしないし控えめに言って最悪でしたね。

報奨金って何?おたくに問題があるから管理会社変えるのに。
訴訟も考えましたが、管理契約を締結している以上勝ち目は薄いと判断し、泣き寝入りです。

②については現管理会社に肩代わりしてもらい、③④については数十万円の手数料を払い即解約しました。
まさに痛い勉強料でしたが、この経験を活かして契約書を熟読するようになり、おかげでガス会社やネット会社、管理会社の契約書など、ほぼ毎回書き直してもらってから契約しています。

皆さんはタダでこの情報を得られるのでお得ですよね(笑)

ということで、管理会社の契約時には必ず解約の項目を確認しましょう。
もし管理会社の動きが悪いな?と思ったら契約書を再確認してみてください。
どこぞのケータイ会社のように顧客を囲い込むために、解約時にハードルを設けるスキームになっている可能性もあります。

動きの悪い管理会社と契約し続けていても入居はつかず、場合によってはリフォームでもお金をかすめ取られ、大事なお金がどんどん出ていくことになります。
そういった場合は管理会社の変更は早ければ早い方が良いので、すぐに実施することをオススメします。
動きが悪いと思ってから数年放置してしまったのですが、すぐに変更すれば良かったと激しく後悔しました。
現状維持は何の解決にもなりません。

ちなみに、管理会社を変更して5室もあった空室が、管理会社を変えてたった4か月で残り1室となりました。
管理料もほぼ半額となり、至れり尽くせりです。

賃貸管理比較君では、希望の不動産会社から一括で査定結果を受け取ることが可能です。
複数の査定結果を比較することで自信に合った管理会社を選択することが可能です。

僕も一括見積で管理会社を変更しましたが、もっと早く変えてればと思いました。
迷っている方は見積りだけして、自身の管理会社と比較してみてください。

賃貸管理比較君
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まとめ

POINT

  • 管理契約書は熟読が必要
  • 最低限、解約の項目を確認する
  • 動きが悪い管理会社は即解約する

待っていても現状は変わらないので、自分から変えていった方が将来的な損が少なくて済みます。

もし困っている方がいたらブログでコメントや、TwitterでDMください。
何かしらアドバイスができると思います。

それでは、良き賃貸ライフを。

 

ではまた!

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