【不動産の管理会社選定】管理委託契約書で絶対確認すべきたった1つの項目

管理会社との契約・投資、賃貸業
この記事は約9分で読めます。

ども!テル(@Teritter)です。

これから不動産を購入したいんだけど管理会社をどうやって選べば良いんだろう。

不動産を購入して管理を委託してるんだけど、空室も中々埋まらないし管理会社を変えた方が良いのかなあ。

といった疑問に答えます。

本記事の内容

  • 不動産の管理委託契約書について確認すべきポイント
  • 各社の管理委託契約書に記載されている実際の内容
  • 管理会社を楽にお得に変える方法

この記事を書いている僕は、サラリーマンのかたわらアパートを貸し出す不動産賃貸業を行っており、所有不動産のクレームや集金対応は管理会社に委託しています。

不動産の管理と言っても委託の仕方は以下のように様々あります。

  1. サブリース契約を結んで全ての管理を委託する
  2. クレーム対応、集金、原状回復工事、清掃、入居付けを委託し、報告を随時してもらう
  3. クレーム対応、集金、入居付けを委託し、原状回復工事、清掃は大家が別で発注する

サブリースは様々な問題が明るみになったことで新規契約する人も少なくなってきたとは思いますが、相続税対策などで建てた収益物件を中心に契約を結んでいる人は多いと思います。

大家としての対応力は当然③>②>①といったようになり、サブリース契約の方はいつまでたっても大家力の向上が見込めません。

賃料の大幅減額要求など管理会社からはしごを外された時に、管理会社を変えるなど対応をあらかじめ考えていた方が良いと思います。

本記事では管理会社に運営の委託をする上での注意点と僕が実際に契約していた悪徳管理会社の契約書について共有します。

管理会社を探すおすすめ方法も解説しますので、今の管理会社に少し不満を持っているという方はチェックしてみてください。

テル
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何も知らない大家を食い物にする管理会社の契約書は必見です。

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不動産の管理委託契約書について確認すべきポイント

契約書の確認が必要な理由

不動産投資初心者の方だと契約書をそこまで見ていないという方も多いのではないでしょうか?

というのも普段の生活で私達が契約を交わすのは何かを購入したり、サービスの契約をしたり、家を借りる時に契約するくらいで、ほとんど相手の企業の素性が分かっている(有名な企業など)場合が多いです。

そういった場合、相手は信用のある企業だし、ノールックで契約をしても問題無し、もしくは多少指摘したところで何も変わらないと思うのが普通だと思います。

ですが、管理会社に管理委託する場合のノールック契約は非常に危険です。

全国に管理会社は無数にあるので契約しようとしている会社が信用のおける会社かどうか分からないところもありますし、ビジネスである限りは大手だからOKとも言えません。

だからこそ管理委託契約書の内容はとても重要です。

ということで、管理委託契約書の見るべきポイントを解説します。

本章の内容

  • ポイント①:内容が一方的な契約ではないか
  • ポイント②:解約の項目に特殊な条件が記載されていないか

管理委託契約書チェックポイント①:内容が一方的な契約ではないか

管理委託契約書の内容が管理会社に有利な条件で書かれていないかチェックしましょう。

このブログを見て頂いている方はサラリーマンの方も少なくないと思いますが、そういった方は本業で取引先と契約を結ぶ機会も多いのではないでしょうか?

サラリーマンが業務でやるような契約だと、長く付き合っていくために双方が納得して契約を結ぶ場合がほとんどだと思いますが、契約書は自社のビジネスを有利に進めていくためのモノという側面もあるので、以下のような方は注意です。

・ビジネスとしての契約経験が少ない/無い
・契約書を熟読する慣習が無い
・相手が騙そうとしているとは考えない

かぼちゃの馬車や新築ワンルームで、なぜ大企業のエリートサラリーマンや士業の方が悪徳不動産屋の被害にあっているかというと、だいたいは上記も理由であると思います。

契約書は双方がwin-winであることが普通という思い込みを突いたモノかも知れませんが、契約書は不動産屋が作りますので、不動産屋の都合の良いように書いてあることが普通と思いましょう。

納得いかないところはしっかり指摘して、合意した上で契約を結ぶ。それはビジネスの場では基本中の基本ですが、それができていない方が多いのが実状のようです。

テル
テル

僕もかつては契約書を良く読まずにサインしてしまいました。

チェックポイント

内容が一方的なモノでないか契約書を熟読し、もし納得いかないところがあれば、必ず指摘して双方が合意できるようにしましょう。

管理委託契約書チェックポイント②:解約の項目に特殊な条件が記載されていないか

管理契約書で最低限ここだけは見ておいてという項目があります。それは『解約』の項目です。

なぜ解約の項目かと言うと、管理会社からしたらリーシングなどを行っているのに大家から明日解約ね。と言われたら困りますし、大家側も管理会社から明日から解約で。と言われたら入居者からの連絡に対応ができなくなってしまいます。

なので、解約をする場合は双方が納得した上で行う必要があり、そうでなければ必ずトラブルの元になりますので、通常の管理委託契約書には必ず解約の項目が記載されています。

実際に解約をする場合は管理契約書の解約の項目に沿って手続きを進めるのですが、契約時に見ていないと、僕のように『うわっやられた!』となりかねません。

テル
テル

後で説明しますが、解約の項目を改めて見たときは絶望しました。

契約前に一番大事なのは解約の項目だけは必ず見ておいた方が良いということです。

普段の生活でも同じことが格安SIMやインターネットの契約にも言えますので、必ず確認しましょうね。

  • 管理料について現状家賃収入の〇%ではなく、満室家賃収入の〇%という契約もあるそうなので要確認
  • 共益費の数千円は全て管理会社の取り分になるという契約もあるそうなので要確認

チェックポイント

管理委託契約書の解約の項目は必ず確認しましょう。

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各社の管理委託契約書に記載されている実際の内容

契約書の比較

僕が契約の検討をした管理会社が、実際に作成した管理委託契約書の解約の項目について抜き出しました。

以下の3タイプありますので、それぞれ見ていきましょう。

  • 現在契約中のベンチャー的な管理会社
  • 地場の大手の管理会社
  • 遠方に拠点を置く、管理委託契約を解約した管理会社

現在契約中のベンチャー的な管理会社

僕は所有している不動産の管理会社を全部変更したのですが、変更後の管理会社の解約の項目は以下です。(見にくい場合は拡大して見てください。)

管理契約A

『3か月の猶予をもって本契約の解除を相手方に通知できるものとする。』という特に変わったことのない契約書ですが、最初は3か月ではなく6か月になっていたので変更してもらいました。

なぜ変更したかと言うと、もしこの管理会社ができないところだった場合、すぐにでも管理会社を切り替えたいのに6か月も猶予あったら繁忙期を過ぎてしまう可能性があります。

さらに通知してからの6か月はまともに募集活動してくれないでしょうから、この点でも通知期間が長いほどデメリットと考え、通知期間を短くしてもらいました。

切替期間があまり短すぎても入居者や管理会社と契約している業者などの負担となる場合がありますので注意が必要です。

テル
テル

結局めちゃくちゃ仕事できるところだったので、所有物件の全部の管理をお願いしています。

地場の大手の管理会社

こちらは候補には上げたのですが、管理料の関係で最終的にやめました。

契約解除の項目はこちらです。

管理契約B

かなりあっさりしており、事前通知期間などは書いていません。

契約戸数が多い管理会社なので、できるだけシンプルにしてあるのかも知れません。

遠方に拠点を置く、管理委託契約を解約した管理会社

そしてこちらが僕が最初に契約した管理会社の契約書から契約終了の項目を抜き出したモノです。

不動産の仲介、管理、販売を行っている、いわゆるPM(プロパティマネジメント)型の不動産屋です。

そこで仲介してもらう場合は管理契約も同時に結ぶ必要があったので、解約の項目までしっかり見ていませんでした。物件も問題ないスペックだったし、完全に油断していましたね。

管理契約C

文字に起こすと以下です。

  1. 解約は4か月前までに通知
  2. 即解約の場合は4か月分の管理費(満室想定)を払う
  3. 平均入居率が80%以上だったら、満室月額家賃の30%を労務報奨金として支払う
  4. 解約時の事務手数料20,000円を支払う

まさになんじゃこりゃの契約書ですよ。しかも賃貸付けのフットワークも悪く、原状回復の改善提案もしないし控えめに言って最悪でしたね。

報奨金って何?おたくに問題があるから管理会社変えるのにという感じで訴訟も考えましたが、管理契約を締結している以上勝ち目は薄いと判断し、泣き寝入りです。

結果的に、②については現管理会社に肩代わりしてもらい、③④については数十万円の手数料を払い即解約しました。

まさに痛い勉強料でしたが、この経験を活かして契約書を熟読するようになり、おかげでガス会社やネット会社、管理会社の契約書など、ほぼ毎回書き直してもらってから契約しています。

テル
テル

このブログを見て頂いている皆さんはタダでこの情報を得られたことになるのでお得ですよね(笑)。

ということで、管理会社の契約時には必ず解約の項目を確認しましょう。もし管理会社の動きが悪いな?と思ったら契約書を再確認してみてください。

どこぞのケータイ会社のように顧客を囲い込むために、解約時にハードルを設けるスキームになっている可能性もあります。

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管理会社を楽にお得に変える方法

管理会社をお得に変える

動きの悪い管理会社と契約し続けていても入居はつかず、場合によってはリフォーム時や清掃時などに法外にお金をかすめ取られ、大事なお金がどんどん出ていくことになります。

そういった場合、管理会社の変更を検討することをおすすめします。

早ければ早いほど傷は浅いので、「あれ?」と思ったらなるべくすぐに実施しましょう。

僕の場合、動きが悪いと思ってから1~2年放置してしまったのですが、すぐに変更すれば良かったと激しく後悔しました。

テル
テル

現状維持は何の解決にもなりません。

管理会社を変更してからとは、5室もあった空室が4か月で満室になりました。

しかも管理料は5から3%になり、至れり尽くせりです。

楽待提供の大家さんの味方がおすすめ

大家さんの味方では、希望の不動産会社から最大5社まで一括で査定結果を受け取ることが可能です。

複数の査定結果を比較することで自分に合った管理会社を選択することが可能です。

僕も大家さんの味方で管理会社を変更しましたが、もっと早く変えていれば良かったと思いました。

迷っている方は無料の見積りだけしてみて、自身の管理会社と比較してみることをおすすめします。

大家さんの味方

ちなみに今なら大家さんの味方経由で契約すると3万円のお小遣いがもらえるようです。

管理会社との契約後2週間以内に申請する必要があるみたいなので、注意しましょう。
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まとめ

POINT

  • 管理契約書は熟読が必要
  • 最低限、解約の項目を確認する
  • 動きが悪い管理会社は即解約する

管理委託の契約時に解約の項目をチェックするなんて、結婚する前に離婚時のことを考えるようですが、自身の身を守るために必ず必要です。あまり気にしたことが無い方は一度チェックしてみてください。

もし既に管理状態に困っている場合は、待っていても現状は変わらないので、自分から変えていった方が将来的な損が少なくて済みます。

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ではまた!

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