ども！テルです。
不動産を持たれている方は共用部の清掃どうしてますか？
空室対策といえばどうしても室内の方に目がいきがちですが、共用部が汚いと物件選びの中でも選択肢にすら入らない可能性があります。
事実、僕の持っている物件の周辺に同じような間取りの物件が2棟並んでいるのですが、きれいな僕の物件と、他人所有のきれいなの物件は満室なのに、共用部が荒れ果て、ごみをため込む住人を放置している他人所有の物件は空室が常に目立ちます。
入居者目線でも共用部が汚い物件とキレイな物件があればきれいな方を選びたいのは当然。
物件の顔は外観ですが、管理の顔は清掃状態です。共用部はしっかりきれいな状態をキープしましょう。
具体帝に、物件の清掃方法としては以下の3択だと思います。
【清掃の選択肢】
・管理会社経由で発注する
・自分で発注する
・自分で掃除する
僕は全て経験があるのですが、各方法のメリットデメリットと、不動産清掃の奮闘記についてシェアします。
タップできるもくじ
不動産の清掃手段ごとのメリット・デメリット
①管理会社経由で清掃会社に発注する
〇メリット
特に何も連絡する必要がなく、勝手に管理会社で進めてくれるのでとても楽です。
特に時間が無い方、遠方で物件になかなか行けない方にオススメの方法です。
〇デメリット
僕が経験したように、管理会社が搾取（さくしゅ）することしか考えていないような感じだと、本来の清掃費にかなり高額な手数料を乗せて請求されます。
参考に、僕の場合は月2回清掃で14,000円でした。1回あたり7,000円で、3時間作業だとしたら時給は約2,300円です。
多分清掃会社の手数料が130％、管理会社の手数料が170％くらい乗ってますね。
手数料を乗せることは普通なのですが、問題は手数料が高すぎるということと、多分月2回も清掃を依頼しておらず、1回で済ませていたことです。
何回もここを掃除してくれと管理会社に依頼してもずっと放置でしたからね。
管理会社の対応を見ながら、清掃を任せるかどうかしっかり検討する必要があります。
・不動産賃貸管理の基本】契約時に絶対確認すべき、たった１つの項目
②自分で清掃会社に発注する
〇メリット
自分で発注すれば事細かに指示をして清掃してもらうことができます。
結果に満足しなければ他の業者に変えればいいだけで、代えもききますし、自身にノウハウが溜まります。
僕も遠方（といっても車で30分ですが）の物件は発注して掃除してもらっています。
僕がオススメしたい発注先は『シルバー人材センター』ですね。
全国にあるのですが、要は定年退職された方が登録されている派遣会社のような感じです。
経験豊富な方々が多数登録しているので、業務内容は多岐に渡ります。
例えば不動産に関わるようなのは以下です。
・物件の屋内外清掃
・除草
・管理人
・折衝外交（入居付け）
という感じです。というか何でもできますね。
僕は月に1回清掃を依頼して、2,900円くらいです。なので、管理会社経由で発注する場合と比べて1棟あたり11,000円も節約できたことになります。
反対に管理会社がシルバー人材センターに発注していたなら11,000円は管理会社の利益になっていたことになりますよね。
シルバー人材センターは公益社団法人なので、ありえない手数料を上乗せすることはありません。
自分で掃除やる時間はないけどコストを抑えたい方にオススメです。
〇デメリット
清掃導入時は立ち合って清掃の指示が必要な場合があります。遠方に物件を持っている方は負担になるかも。
僕の場合は初回のみ立会が必要で、以降は立ち会っていません。
もしかしたら１回も立ち会う必要が無いかも知れませんので、検討したい方はシルバー人材センターに問い合わせてみてください。
③自分で清掃する
〇メリット
物件の状況をつぶさに確認できます。
物件の雰囲気や、どれくらいの感覚で清掃が必要だとか、どんな汚れが出るのかとか、様々なことを自分の目で見ることができ対策が打てます。
また、自分で実施するので無料です。
近所にある物件は自分で清掃するようにしています。雑草の伸び具合が季節によって違うのが分かったり、汚れやすい場所が分かったりするのもメリットですね。
〇デメリット
自分の時間がかかるので忙しい方、遠方に物件がある方、もっと稼げることにお金をかけたい方にはオススメできません。
不動産の清掃奮闘記
①不良入居者との闘い
大量の荷物を物件の前に捨てられました。
捨てやすいのか分からないですが、あまりにゴミの量が多かったので他の物件に入居している人まで捨てていた気がするんですよね。
ソファーなども捨てられていることがあり、僕はすぐに片付けた方が良いと例の使えない管理会社に言ったのですが、管理会社は「すぐに片付けるとごみを捨てても良いと思われる」とか言って、一週間くらい放置したんです。
そしたら便乗のごみ捨てが相次ぎ、ゴミだらけになったのですぐに業者を手配してゴミを片付けました。
その後不法投棄の注意喚起を自分の物件と隣の物件にチラシで行うことでしばらく収まったのですが、退去ラッシュがあった際にこれです。
粗大ごみと可燃ごみと資源ごみをごっちゃにして全部放置。
ひどすぎませんか？かなり怒りに震えたので管理会社に犯人捜しを依頼したところ、目星がつけられました。
当人に聞いても俺は知らない、保証人に聞いても分からないと言い、結局分からずじまいです。
これをきっかけにカメラを設置しようと心に決めました。
②防犯カメラの設置
管理会社も変えて心機一転、ごみの不法投棄で消耗しないよう物件に防犯カメラを導入することに。
調べると結構お高い。初期費用も掛かるし、月額料金もかかる。
うーんと悩んでいるときに見つけたのがこちら。
ダミー防犯カメラとステッカーのセットです。これを両面テープで物件1階共用部の天井に貼り、監視カメラ作動中シールを貼ったところ嘘みたいにゴミのトラブルが無くなりました。（2個セットでも2,000円くらいなので超安いです。）
ちなみにライトは点灯させると電池交換が必要になりますが、両面テープで貼ると交換が難しいため電池無しで取り付けました（笑）
ライトが点灯してなくても効果がありますね。
カメラが落下すると大変なので、両面テープで貼り付ける場合は超強力なタイプを選択すると良いと思います。
以下なら屋外でも使えるタイプですし、安心です。
取り付ける際は、折り畳み可能なイスがあると便利です。
自宅でも使えるので一石二鳥ですね。
ゴミ問題で悩んでいる方や、防犯として入居者を安心させたい場合にオススメです。
③花壇をメンテナンスフリーにする方法
なぜか物件に花壇がある場合って多いですよね。
新築の時は管理をしっかりしようときれいにキープできるのでしょうが、中古でオーナーが変わったり、コストが見合わないと言った理由で放置されたら雑草が生い茂る花壇と化します。
僕の物件も漏れなく雑草で生い茂っていたのですが、以下のように砂利をまいて清潔感を向上させることに成功しました。
雑草も生えにくくなるのでオススメです。
不動産関連のこともツイートしているので、@Teritterを是非フォローしてくださいね。
#テル不動産
謎の花壇スペースは
とりあえず白い砂利を埋めとく・清潔感あがる
・ゴミを置かれにくい
・草が生えにくくなる草は土ごとスコップですくって
可燃ごみで捨てればOKひと袋500円くらいで、
1.5袋でできた草ボーボー地帯があればオススメ pic.twitter.com/OQmnDbjc7I
— ﾃﾙ@ﾐﾆﾏﾘｽﾄ＆合理家＆不動産 (@Teritter) March 11, 2019
まとめ
POINT
- 物件の清掃は管理会社発注、自分で発注、自分で実施の3択があり、それぞれメリットデメリットがある
- 僕のオススメは自分で発注し、細かく清掃ポイントを指示すること
- ゴミの不法投棄には防犯カメラで対応
- できるだけ楽な方法で物件をキレイに見せることがコツ
大切なことなので２回言いますが、物件の顔は外観、管理の顔は清掃状態だと考えています。
清掃状態が悪ければ入居付けにプラスになることはないですからね。
これからの大空室時代に備えて、物件をきれいするのも必要になってくると思います。
・不動産屋との正しい付き合い方。初心者がチェックすべき3つの項目
ではまた。
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