ども！テルです。
【この記事を読んで解決すること】
・ホームステージングの進め方が分かる
【この記事を読んでほしい人】
・空室に困っている人
・自分でステージングをやってみたい人
徐々に不動産賃貸業市場にも浸透してきたホームステージング、皆さんやっていますか？
新築マンションの部屋の内見の際には必ずやっているモノで、『部屋に家具やインテリアグッズを配置して生活イメージを連想させること』を目的としています。
マンションの場合は3,000～4,000万円の部屋に対して、1,000万円近くのコストをかけてホームステージング（以下ステージング）を行っています。
生活をイメージさせると言いつつもほとんどの方にはできないので、売るためにやっているということですね。（通常はステージング家具はついてこないです。）
大手でもステージングを活かしたビジネスモデルを採用してきています。
例えば『住友不動産販売』の場合、住友不動産販売と専属専任、専任媒介契約を締結するとステージングが無料でついてきます。
ただ、条件がガチガチに厳しいので利用するのも限られると思います。
①対象物件： 2000年（平成12年）1月以降竣工のマンション・戸建
②対象物件面積： [マンション]専有面積50㎡以上、[戸建]建物面積80㎡以上
③適用条件
・専属専任・専任媒介契約（媒介期間3ヵ月）を締結した個人・法人
・査定価格が6,000万円以上
・当初の媒介価格（売出価格）が査定価格の125％以内
・規定の仲介手数料を支払う
・サービス実施時に空室であること
・家具等設置期間は最長3ヵ月間
注目され始めてきたステージングですが、僕の場合は賃貸用物件の見せ部屋として今年から使い始めました。
管理会社経由で実施してもらった分で3部屋空室があった物件は、見せ部屋のみステージングすることで全部屋埋めることができました。
ということで、ステージングを行う方法とステージングを行った際の管理方法について共有します。
タップできるもくじ
ホームステージングの進め方
①ペルソナ設定を意識してステージング家具などを選択する
ブログ用語なのかもしれませんが、ペルソナとは簡単に言うとターゲットユーザーの理想像のことです。
住んでほしい人をイメージしたステージング家具を選ぶことで入居付けにプラスの効果がありますが、ペルソナを間違えるとステージングが入居付けの邪魔になってしまうこともあります。
どういうことかというと、以下のような物件条件だとどんな方が住みそうでしょうか？
【物件スペック】
・家賃 4万円
・造り 木造アパート築30年
・間取り 1K
・セキュリティ 特になし
・最寄り駅 徒歩15分
・空室場所 1階
この場合、セキュリティや空室場所から女性の入居者は見込めない可能性があります。
また、家賃帯や造りから、高収入な人は住まないでしょう。
ということで、ターゲットは20～30代の収入がそれほど高くない男性になります。
そのターゲットに合せたステージングを施すことで、初めて入居付けにプラスの効果を得ることができます。
間取りによってファミリーの場合もあるでしょうし、家賃帯から高収入な人が住む場合もあります。
物件スぺックからペルソナ設定を考えることがまず第一歩だと思います。
これからステージングに取り組む人は、ペルソナ設定を意識するようにしてみてください。
②ホームステージング家具を選ぶ
by SUUMO
ステージング家具を選ぶためのオススメの方法ですが、実際に現物のモノを見に行く場合とネットで見る場合があります。
〇現物を見る場合
例えばニトリなどのホームセンターに行けばステージングのように商品を置いているところがあります。
実際に売っているモノや売り方、広告を見てぺルソナが合っているかを確認します。
〇ネットで選ぶ場合
ネットだと楽天ROOMを使えばインテリアの情報を見ることができます。こんな感じですね。
ここから様々な気付きを得られますし、気に入ればそのまま購入できます。
また、楽天の評価が高いインテリアグッズ、amazonのベストセラーのインテリアグッズから選ぶのも良いと思います。
そういったモノはだいたいコスパが優れているモノが多いし、レビューからペルソナを判断することができます。
大きくて重いモノは送料がかかるのでホームセンターで、軽い、小さいモノはネットで、という風に使い方を分けても良いと思います。
何にせよ工夫と継続改善が必要なので、色々試してみることをオススメします。
・【仕事や家事、片付けの改善】PDCAのサイクルを使えば、誰でも何でも改善できる理由
③ホームステージング後の管理
管理会社経由でステージングしていれば気にしなくて良いですが、自分でステージングをする場合は実施後に管理会社への連絡が必要となります。具体的には以下です。
・ネット掲載用の写真撮影依頼
・家賃の値上げ（必要な場合）
・ステージング家具を設備として使う場合の条件提示
家賃の値上げは必要な場合のみで良いと思います。例えば 僕の場合は以下のように条件によって家賃を変えました。
- ステージング家具譲渡：家賃2,000円アップして家賃で回収
- ステージング家具回収：家賃据え置き
管理会社がステージングして家具を譲渡して場合、アップした分の2,000円は管理会社で家賃から差し引いて、残りを入金してもらう感じです。
入居者はオシャレな部屋に労力要らずで入居できるし、管理会社は入居期間が長くなればプラスになるし、大家は空室期間が短くなるしという3方良しの空室対策とも言えます。
ただ自分でステージングする場合は管理会社との連携が必要なので、優良な管理会社と契約していることが前提となります。
搾取することしか考えていない管理会社があるので、管理会社に不信感を抱いているなら管理会社の変更をオススメします。
僕は管理会社を変更したのですが、全てが改善しましたので決断して良かったと感じています。
以下に管理会社の変更についてまとめていますので、参考にどうぞ。
参考：【不動産賃貸管理の基本】契約時に絶対確認すべき、たった１つの項目
管理会社の変更は以下がオススメです。
賃貸管理比較君では、希望の不動産会社から一括で査定結果を受け取ることが可能です。
複数の査定結果を比較することで自信に合った管理会社を選択することが可能です。
僕も一括見積で管理会社を変更しましたが、もっと早く変えてればと思いました。迷っている方は見積りだけして、自身の管理会社と比較してみてください。
自分でステージングをしてみました
①ステージング前の部屋
不動産賃貸業のスキルを上げたかったので、自分でステージングをすることにしました。
最初はうまくいかないでしょうが、想定内なので日々の改善で補います。
・場所：名古屋市内 最寄り駅徒歩9分
・造り：木造アパート1K
・空部屋：2階
・家賃：43,000円+共益費3500円
・設備：エアコン、モニター付きインターホン、温水洗浄便座、ロフト付き、無料インターネット
などです。結構安くないですか？部屋の内装はこんな感じです。
埋まらない部屋を使って #ステージング 開始。#不動産投資 pic.twitter.com/DcHREXHhVE
— テル@合理家の人 (@Teritter) June 1, 2019
②ステージング後の部屋
ペルソナ設定は20～40代の男性で、収入は平均的、割と落ち着いた雰囲気を好む人にしました。
テーマはウチソト。
置いてみると意外と…ショボい😂
適当にやりすぎたのがバレますね💦
カーテンとライトでだいぶ印象変わると思うので追加購入します✨#ウチソト#不動産投資#ステージング https://t.co/NT1px1MNCc pic.twitter.com/d5uqLtnOSr
— テル@合理家の人 (@Teritter) June 1, 2019
意外とショボいんですよね。そう思える理由としては二つ考えられます。
- カーテンが無い
- 背の高い家具が欲しい
カーテンがあると面積が大きいので部屋の雰囲気がガラッと変わります。
今回カーテン無しで試しにやってみたのですが、やはり必要ですね。
また、背の高い家具が無いので全体的に低い位置に目が行ってしまいそうです。
なので、このような背の高めのライトを使って全体的にまとまるように仕上げたいと思います。
まとめ
POINT
- 不動産賃貸業界でも流行りつつあるステージングで空室対策を
- ペルソナ設定を意識した家具選びをする
- 自分でステージングすることで不動産賃貸業スキルを高める
今回分かったのは、ステージング家具を買ってみても部屋に配置してみないと分からないということです。
やはりそこはノウハウが溜まっていかないと分からない部分ですね。
今後継続してスキルを高めていこうと思います。
入居者と大家がwin-winになるステージング。是非導入してみてください。
ではまた！
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