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レインズ?ウェブサイト?メルマガ?投資用不動産のリサーチ法を解説

どもテルです!

  • 投資用の不動産ってどうやって探せばいいの?
  • 『不動産投資 物件』でググってもたくさん出てくるのでどれが良いのか分からない

という質問に応える形で記事を書きました。

まだ物件を探したことが無い、物件を持っているけど取引できる不動産屋を増やしたいという方は参考にしてみて下さい。

実際に不動産関係でググってみると広告も大量に出てくるし、ホームページもこんなにあるの?というくらいでてきます。それらを一件一件調べても良いですが、重複している情報もあるし、効率が悪いです。

できれば物件の調べ方は決まった方法で行い、物件自体を見ることに時間を割いた方が効率が良いですからね。

まず、投資用物件の調べ方として主に以下3つがありますので、それぞれ説明していきます。

投資用物件の調べ方
  1. 不動産メディアのウェブサイトから調べる
  2. レインズから調べる
  3. 不動産屋に聞く(メルマガやヒアリングなど)
テル
僕自身は①不動産メディアのウェブサイトを調べることから始め、そこから②不動産屋に問い合わせて、③物件情報が入ってきたと不動産屋に教えてもらい、購入に至りました。

今後は基本的に不動産屋からのメルマガやヒアリングで買う物件を探すと思います。(後ほど説明)

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不動産メディアのウェブサイトから物件情報を調べる

不動産屋

at home 投資:お宝物件があるかも?

at home 投資は僕が一番見る不動産情報のポータルサイトです。

掲載登録料が他のサイトよりも安いため、レインズに載せずにとりあえずat homeに載せているという業者も多いです。

確かにここにしか載っていないなという物件を良く見つけるので、お宝物件を見つけることができるかも知れません。

楽街:物件掲載量が業界最大手

2019/9/4時点で72,939件という圧倒的な掲載量がある不動産メディアです。

ですが、皆が見ているので良い物件、儲かる物件はほぼ無いと思っておいた方が良いです。

自分が欲しい物件の傾向と会う不動産屋を見つけるためのサイトぐらいの位置付けで良いかなと思います。

また、楽街はYoutubeのチャンネルも持っており、入居付けやリフォームなどの事例が載っていて勉強になると思います。

健美家:物件掲載量が業界二番手

2019/9/4時点で48,943件を掲載しており、楽街に次ぐ規模の不動産ポータルサイトです。

こちらも皆が見ているので、良い物件、儲かる物件はすぐに無くなってしまい、ほぼ残りません。

その他の不動産ポータルサイト

僕はその他のウェブサイトをあまり見てはいませんが、参考に記載しておきます。

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レインズから物件情報を調べる

レインズで調べる

レインズとは何か?

不動産業者との会話で良く聞くレインズですが、どんなものかしっかり理解していますでしょうか?

  • レインズとは、Real Estate Information Network Systemの略で、不動産物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステム
  • 不動産流通機構の近代化方策として建設省(現国土交通省)が企画し、不動産情報の標準化・共有化を目的に1990年に作られたネットワークシステム
  • 国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国4つの公益法人によって運営され、全国の不動産業者が加入している
  • レインズでは標準化された不動産情報が登録され、ネットワークを通じて会員(不動産業者)に公開される

引用元:LIFUL HOME’S

簡単に言うと不動産業者専門の物件情報サイトであり、一般人はアクセスできませんので不動産屋に調べてもらうことになります。

売主目線で言うと、レインズに登録することで多くの人の目に触れるので、早期の売買が期待される、類似物件から市場価格を推測できるというメリットがあります。

じゃあレインズには全ての物件情報が載っているのかというと、そんなことはありません。むしろ載っていない物件の方が多いのでは?と思います。

それはなぜかと言うと、レインズに載せるデメリットが多く、売主と物件の媒介契約をした不動産屋(物件を売る権利を持っている元付けとなる)がレインズに載せるのは最後の手段と言っても過言ではありません。

レインズに物件情報を載せるデメリット(不動産屋目線)

不動産屋目線でレインズに物件情報を載せるデメリットとしては以下があります。

物件情報をレインズに載せるデメリット
  • 登記簿から売主に媒介契約(物件を仲介して売る権利)を締結しようとする他の不動産屋が表れる
  • 他社のホームページに勝手に物件情報をあげられる
  • 自社で売主を見つければ買主、売主の双方から仲介手数料をもらえるが、レインズに登録すると売主のみになり半減する

もう無茶苦茶なわけですよね。お金のためなら手段を選ばないという業者が多いため、売主と物件を売る契約をした元付けとなる不動産屋がレインズに登録したくないというのもうなづけます。(売主にとっては早く登録してほしいはずですが。)

なので、良い物件ほどレインズに登録される前に誰かの手に渡ったりするので、レインズに載っている物件は若干の出がらし物件であるとも言えます。

○媒介契約の補足

媒介契約は3種類あり、それぞれ決まりがありますので表にしてみました。ただ、各不動産屋がこれを守っているかは別の話で、多分守っていない不動産屋もあると思います(笑)

売主目線で言うと、一般媒介契約なら多くの不動産屋と取引できるので納得できる価格で売りやすいという特徴がありますが、媒介契約の有効期限が無いので売却まで時間がかかる可能性があります。

一方、専任媒介、専属専任は不動産屋にも様々な義務が生じるため、売却先が早めに決まりやすいという特徴があります。

媒介契約
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不動産屋のメルマガなどから物件情報を調べる

メルマガから情報を得る

ホームページやポータルサイトを訪れたり、店舗に出向いたりして不動産屋と知り合いになると、物件情報を流すメルマガに登録する場合があります。

そのメルマガにはレインズに登録される前の物件も入っているので、お宝物件が流れてくる場合があります。

こちらもメルマガに登録している不動産屋、不動産投資家が多数いる場合は瞬発力が決め手になるので、物件を買う準備が整っていればすぐにアクション出来るようにしておきましょう。

不動産屋からの個別連絡で情報を得る

ここまでの流れで、物件が売買されるにも上流の案件と下流の案件があるということに気付いたと思います。この情報伝達の順番は、業界用語で以下のように不動産流しそうめんと言ったりしますね。

この上流に行くには以下の3点が重要であると考えています。

不動産流しそうめんの上流に行く方法
  • よく元付けになる不動産屋と仲良くなる
  • 物件を買える人間であるというアピールをする
  • 今後も取引が出来そうな人間であることを匂わす

要は長期に渡って仲介手数料を払える人間であることをアピールし、不動産屋の優良顧客になるということですね。

これが流しそうめんの上流になるコツですが、僕もできていないので頑張らないとという感じです。

まとめ

不動産流しそうめんを上流から下流まで考えると以下です。

  • 最上流:不動産屋自身が売主の物件を購入する
  •  上流:不動産屋の優良顧客へ情報を流す
  •  中流:不動産屋のメルマガなどで一般顧客へ情報を流す
  •  下流:レインズから情報を得る
  • 最下流:ポータルサイトから情報を得る

最下流だからダメというわけでも無く、買って儲かる物件もありますし、上流だったけど意外と修繕が発生して儲からないとかもあるので、上記が全てではありません。

ただ、上流ほど良い物件に出会える可能性、頻度は高くなりますので、買える準備をしておくというのは重要になりますね。

ただ、不動産屋にも普通の不動産屋と悪い不動産屋がいるので、付き合い方については注意してください。

どんな点に注意すべきかは以下の記事に書いていますので参考にどうぞ!
関連記事【不動産投資の基礎】不動産屋との正しい付き合い方。初心者がチェックすべき3つの項目

 

ではまた!

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