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あなたの賃貸物件、マイホーム、不動産投資用物件の土地の値段はいくら?簡単に見積もる方法を解説

土地

ども!テルです。

  • 自分の住んでいる/住もうと思っている土地の値段が知りたい
  • 不動産投資をしている/するので、土地の値段を見積もりたい

という要望に応えるために記事を書きました。

なぜ土地の値段が気になるかというと、一般的には『土地の値段=その土地の人気度(需要)』を表しています。

当然土地の値段が高い方が人気な土地なわけで、立地が良かったり、今後ますます栄えるであろう土地とも言えます。

日本は少子高齢化で田舎に住む人がどんどん減り、都会への回帰が今後進むと思います。人にサービスも付いてきますから、サービスも都会が充実し、田舎は今よりさらに孤立することが予想されます。

賃貸の場合は引っ越しがきくので良いですが、マイホームの場合は数十年後に周りからコンビニやスーパーが撤退したらどうでしょうか?

不動産投資用物件でも、借り手がいなくなれば家賃も入らないし、人に売ることもできなくなったら?

という理由からマイホームでも、不動産投資でも土地でリスクを取るのはオススメできません。

だからこそ土地の値段を知っておく必要があると思います。

ちなみにローン、修繕のリスクから新築マイホームはオススメしていません。理由の詳細を以下の記事にまとめていますので参考にどうぞ!

マイホームは中古も検討

【新築戸建てマイホームのリスク】将来を見据えた中古住宅という選択

2018-12-17
テル
ちなみに僕は投資用のアパートを持っていますが、全て名古屋市内のモノを購入しました。

土地でリスクを取りたくないですからね。

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土地の価格を見積もる前に知っておきたいこと

土地を見積もる前に知っておきたいこと

土地の価格は4種類もある!?

土地の値段について、「一物四価」という言葉があります。

その内訳は、「公示地価」「相続税路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」となりますが、なんのこっちゃという感じですよね。本当に土地とか税金とか分かりやすくする気ゼロという国の姿勢がよく分かります。。。

そして、このうち実勢価格以外の3つは、国が発表する公的な価格です。

4種類もある土地。どれが何を表している?

○資産としての土地の価値を知るには『公示価格』

公示地価とは、国土交通省が全国に定めた標準地を対象に、1㎡あたりの価格を示したものです。

公示価格の詳細
  • 標準地とは:全国の都市計画区域内等に設定された土地(平成19年地価公示では3万地点)
  • 見積り方法:毎年1月1日時点のその正常価格を複数の不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会で審査して決定する
  • 公表日  :3月下旬
  • 発表期間 :国交省
  • 用途   :更地の単位面積当たりの価格として示される

公共事業のための用地買収価格は、この価格を規準に決めなければならないとされているほか、民間の土地取引においてもこれを指標とするよう努めるべきとされています。

実際、取引は買い手と売り手の合意した価格なので異なる価格になることが普通です。

なお、各都道府県も、毎年7月1日時点でほぼ同様の調査を行い、「都道府県基準地標準価格」として公表しています。

公示価格を知りたい場合は、以下が便利です。
関連サイト国土交通省「地価公示/都道府県地価調査」

相続税や贈与税を調べるには『相続税路線価』

相続税路線価とは、相続税や贈与税にを算出する上で基準となる価格のことです。

相続税路線価の詳細
  • 路線価とは:土地全体の価格ではなく「道路」によって価格が設定される。道路線で価値を設定するので、路線価と言う
  • 見積り方法:所有している土地が接している道路についた1㎡あたりの価格に、土地の面積を掛け合わせて相続税計算時の評価額を算出する
  • 価格目安 :公示地価の80%
  • 基準日  :毎年1月1日
  • 公表日  :7月初旬
  • 発表機関 :国税庁

相続税路線価を知りたい場合は以下が便利です。
関連サイト国税庁 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

固定資産税の計算には『固定資産税評価額』

僕たち不動産投資家やマイホーム所有の方が払っている固定資産税を計算する上で、基本となる価格のことです。

固定資産税評価額の詳細
  • 見積り方法:所有している土地が接している道路についた1㎡あたりの価格に、土地の面積を掛け合わせて相続税計算時の評価額を算出する
  • 価格目安 :公示地価の70%
  • 基準日  :1月1日(3年に1度評価替えを行い、直近では2018年に行われた)
  • 公表日  :3~4月
  • 発表機関 :市町村

土地や物件を持っている方は以下のような納税通知書が届くと思います。そこに評価額が記載されていますので、書いてあることを知らない方は一度見てみてください。(穴ぼこですいません。)

固定資産税納税通知書
補足
上記の固定資産税納税通知書のように、固定資産税の納税は全期分と1期分を選べるようになっています。

全期分を振り込めばそれで終了ですが、1期分のみ振り込めば1年で後3回は納税通知書が届くようになります。

マイホームの方はどちらでもいいですが、不動産投資をやられている方は、手元にキャッシュを残すという意味でも4期に分けて振り込んだ方が良いと思います。

手間は増えますが、これによる手数料の増額などはありません。(固定資産税が少ない方は関係ないかも知れませんが)

固定資産税評価額を知りたい場合は以下が便利です。
関連サイト全国地価マップ(実はこちらで公示価格も相続税路線価も見れます)

売却、購入するときは『実勢価格』

土地のみを売却、購入するときは実勢価格を見ます。

土地、家を売買する際には、買い手と売り手の合意した価格が取引価格です。

取引の価格はその時の時価となり、実際に取引される価格を実勢価格といいます。どのくらいの金額で取引されているかについては、以下が便利です。
関連サイト不動産取引価格情報検索(国交省)

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土地の価格を見積もってみよう

相続税路線価で土地値を計算する

土地を買うにも売るにも買い手がローンを組む場合は、銀行が土地の価格を評価することになります。

銀行は相続税路線価で土地の価格を評価することが一般的ですから、相続税路線価で見るわけですね。

なのでマイホームの売却であろうと、不動産投資用の土地、物件であろうと、相続税路線価を見ておけば良いということになります。

実際の手順は以下になります。

土地値の計算手順
  • 全国地価マップにアクセスする
  • 調べたい土地の地図までたどり着く
  • 路線価を確認する
  • 土地面積と路線価から土地値を計算する

というのが大まかな流れです。

テル
僕たち不動産投資家は検討したい物件があったらひたすらこれを繰り返します。

銀行がいくらで評価するか大体の予想をするためですね。

ということで、以下に具体的な計算例を示します。

土地値計算の具体例

大規模土地開発やリニアの開通予定で急激に土地値が上昇している名古屋駅周辺を見てみましょう。

全国地価マップにアクセス

全国地価マップ

ウェブサイトにアクセスしたら相続税路線価等をクリックします。

住所を入力

全国地価マップ

全国の地図の画面になるので、住所を入力するか、都道府県をクリックをして対象の地域を選ぶこともできます。

全国地価マップ

こちらが名古屋市中区までクリックして進んでいった感じです。

このように道路ごとに青く線が引かれ、そこに○の中に数字が書いています。数字は単位面積当たりの価格を表しており、この線に面している土地×1,000円すると土地の値段が分かります。

そして名古屋駅は?

全国地価マップ

なんと驚異の13000Cです!(分かりにくいですが)

つまり単位面積(1㎡)当たり、13000×1,000円=13,000,000円です。

我が家のダイニングテーブルより小さい面積で1,300万円もの価値があるってどんなん?って感じですよね。

100㎡(10m×10m)の土地だったら13億という途方もない金額になります。すごいぞ名古屋駅。

ちなみに東京駅から皇居までの通りは24490Aでした(汗)すごすぎるぞ東京。。。

補足
①借地権割合

AとかCとかは借地権の割合を示しています。借地権は土地の持ち主が土地を貸した場合、土地を借りた側の権利(売上の取り分など)の度合いを示しています。

Aが90%、Cが70%なので、Aの方が借りる側からしたら利用価値が高いですね。

②銀行の土地評価

導き出された金額に対して、角地だったら1.1倍するとか、通りにくい場所だったら0.9倍するとか銀行によって独自の計算を行って土地を評価する場合があります。

銀行によって異なりますし、普通は聞いても教えてくれませんので注意が必要です。

土地の実勢価格と比較

土地のみを売買しようとしている場合は、見積もった土地値と実勢価格を比較してみましょう。

不動産取引価格情報検索(国交省)でその地区の取引実績から、坪単価いくらで取引がされたかというのが判断できます。

平米(㎡)から坪への変換は、平米に0.3025をかければ計算できます。

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まとめ

POINT

  • 土地値は相続税路線価で計算しよう
  • 土地のみの売買をする場合は、計算結果と実勢価格を比較しよう
  • 土地の評価は銀行によってことなるから注意が必要

土地を見積もるだけでも割と楽しいです。ご近所さんの路線価はいくらかしら?とかね。

『お前んち路線価低いー』とか子供が言うといけないので、子供には教えないでおきましょう。

計算し過ぎると『路線価の低い店でランチをした方がコスパが良い!』という不動産投資家なら考えがちな領域にあなたも入ってしまうかも!?

 

ではまた!

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