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【収益物件の原状回復工事、リフォームでカモにならない方法】ダメな見積りを公開します

・投資、賃貸業
この記事は約11分で読めます。

ども!テル(@Teritter)です。

収益物件が空室になった時に原状回復工事を管理会社から発注してるけど、見積りが高いのか適正なのか分からない。

必要な項目かどうかも不明だし。何か目安があるとうれしいなぁ。

といった疑問に答えます。

本記事の内容

  • 原状回復工事をする際の注意点
  • ダメな原状回復工事の見積りを公開
  • 原状回復工事を安くする方法

収益物件が空室になると必ず必要になるのが『原状回復工事』ですね。文字通り部屋を貸した時の状態に回復する工事です。

単身物件では大家が負担(タバコなど故意的なモノは別)。ファミリー物件では敷金から補填ほてんされ、実質は借主負担となる場合が多いです。

原状回復工事の見積りは複数の業者に依頼すると見積りの立ち合いが大変なので、決まった業者に依頼している方も多いと思います。

特定の業者に依頼していると、その金額が安いのか高いのか分からなくなってしまうので、本記事ではそんな疑問を解消できる内容を書いていきます。

テル
テル

僕は管理会社経由で発注していたのですが、正直に言って業者のカモでしたね。

見積りが安いかどうか、工事が必要かどうかも分からなかったので。。。

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原状回復工事をする際の注意点

原状回復工事の注意点

原状回復工事の注意点をまとめました。この点に注意すればカモになることは少なくなると思います。

本章の内容

  • 工事が必要な部分を決めた上で依頼する
  • 見積りの項目で分からない言葉は調べる
  • 施工面積が合っているか確認する

工事が必要な部分を決めた上で依頼する

意外とやりがちなのが管理会社に丸投げすることです。

管理会社の多くは原状回復工事のプロではありませんし、管理会社経由で業者に丸投げされることも多いのです。

業者は入居付けのプロではないので、めちゃくちゃ原状回復し過ぎてくれる場合があります。そうなると当然見積りの金額も高くなりますよね。

テル
テル

ほとんどの業者は収益物件だけでなく住宅のリフォームも手掛けているので、発注者本人が住むことを想定してきれいに仕上げ過ぎる業者も多いです。

原状回復工事の度にクロス全とっかえ、フローリングのクッションフロアやフロアタイル貼り直ししていたらお金がいくらあっても足りないのでバランスが重要ですよね。

バランスを取るためにも、必要な工事は必ず自分から指示をしましょう。

分からない場合は入居付けの反応を管理会社に教えてもらい、追加で工事したり次回の工事に反映させたりして改善していけば良いです。

そうやって自身の最善の型ができてきますからね。

見積りの項目で分からない言葉は調べる

例えば「エルボ」「見切り」「巾木はばき」などです。何か分かりますでしょうか?

これらの言葉が分からないと何となく発注して何となく代金を支払うことになってしまいます。

ちなみにエルボは洗濯機のホースを蛇口と接続する際のニップル、見切りは玄関などのフローリングと段差の間にある材料、巾木は壁側面のクロスとフローリングの間にある材料です。

交換する必要もないのに換えることが無いよう注意が必要ですね。

施工面積が合っているか確認する

意外と業者がやってくるのがクロスやクッションフロアのちょろまかしです。

実際は30m2で良い所を35m2にして差額をかすめ取られたりとかしょっちゅうありますね。

そこで必要になってくるのが『物件(部屋)ごとの採寸』です。ちょろまかしをすぐに発見できるように寸法を控えておけば、必要以上にお金を支払う必要はありません。

テル
テル

詐欺業者を撲滅ぼくめつするため、ちょろまかした業者とは二度と取引しない方が良いと思います。

また、自身で採寸した面積と業者の施工面積が少し異なるのは、必然的に出てしまうクロスの端材分になりますので問題ありません

ちょろまかしは詐欺業者を発見する指標として有効なのですが、後から指摘するのが面倒という方は、先に間取りや面積の情報を業者にインプットして釘を刺しておくことも可能です。

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ダメな原状回復工事の見積りを公開

ダメな見積りを公開

実際に僕がカモだったころのダメな見積りを公開します。見積書を持って入れば、比べてみてください。

本章の内容

  • 必要以上にクロスを張り替える
  • クリーニング費用が高すぎる
  • 備品交換費用がとにかく高い

ダメな見積り①必要以上にクロスを張り替える

クロスはクリーニングできます。

タバコのヤニ汚れなどが付いている場合はクロス交換した方が早いですが、ほとんどの汚れはクリーニングで落とすことができます。

例えば以下の見積りだとクロス交換で1m2当たり850円かかっていますが、クリーニングならそれより広い範囲を施工しても安く済ませることができます。

以下の見積りは全ての項目が高いですが、クリーニング費用を清掃費に含めてくれる業者もあるので、そういった優良業者を探すことをおすすめします。

原状回復工事の見積り

テル
テル

この見積りでクロスの面積がちょろまかされていることを発見しました。

本来の面積よりも16m2も多かったので、13,600円分もちょろまかされたことが分かります。もちろんその分は支払わず、以降はその業者を使わないようにしています。

ダメな見積り②クリーニング費用が高すぎる

清掃に必要な電気代、水道代はこちらで負担するので、クリーニングは基本的に洗剤の費用しかかかりません。

それに人件費が足されるので、1時間当たり2,000~3,000円が妥当(1人作業の場合)だと考えています。

3時間のクリーニング作業を考えると大体9,000円前後かなあという感じなので、それを超えた分は管理会社やリフォーム業者(クリーニングを外注に出している場合)のマージンになります。

それを踏まえて見てほしい見積りがコレです。

約20,000円近く抜かれていますね。。。

クリーニング費用が無駄に高くないかチェックしてみて下さい。

テル
テル

ちなみに今はクリーニングを1室あたり8,000円(間取りは1K)で依頼しているので、だいぶ安くすることができました。

ダメな見積り③備品交換費用がとにかく高い

ニップル、扉の建付け金具、シンクのカゴなどはアマゾンで安く売っています。

業者経由で買うと請求額が高くなるので注意が必要です。

原状回復工事の見積り

例えばニップルの場合、管理会社の見積りは3,000円で来ていますが、アマゾンなら700円もしません。

自分で手配して取り付ければ2,300円浮きますね。

シンクのカゴは4,500円で請求が来ていますが、アマゾンなら600円もしません。

こちらも自分でサイズを測り、発注して取り付ければ3,900円浮きます。

原状回復工事の見積り

スライド蝶番とは洗面台の収納用棚の扉についている金具ですね。

4,500円で見積られていますが、アマゾンなら約300円です。扉を4本で支えているので、4つ買ったとしても1,200円。

自分で手配して自分で取り付ければ3,300円浮きます。

もし1回の工事で上記の備品交換の全てを行った場合、業者に任せるのと自身でやるのとでは約10,000円も出費が変わることになります。

物件が遠方の場合は難しいかも知れませんが、近い所にあるならおすすめです。

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原状回復工事を安くする方法

原状回復工事を安くする方法

上記で小出しにしてきましたが、原状回復工事をお得にする方法を説明します。

本章の内容

  • 備品は自分で発注する
  • 原状回復工事をリフォーム会社に発注しない
  • 何でもできるクリーニング屋さんを探す

安くする方法①備品は自分で発注する

上記の通り備品は自分で発注しましょう。

業者はホームセンターで買ってくることもありますが、その場合は商品に対してホームセンターのマージン、業者のマージンが乗るので割高です。

自分でアマゾンで発注するとアマゾンのマージン(ホームセンターよりは小さい)が乗るくらいなので割安にすることができます。

また、自分で手配して設置だけ業者にお願いすることも可能な場合があります。

テル
テル

工具が必要なものなど、自分で工具を揃えるより業者にやってもらった方が安くて早い場合があります。

ただ、業者手配のものじゃないとやってくれない業者もいるので、事前に確認した方が良いですね。

安くする方法②原状回復工事をリフォーム会社に発注しない

リフォーム屋は司令塔である場合が多く、リフォーム屋が仕事を受けてクロス屋さん、クリーニング屋さん、大工さん、左官屋さんに仕事を振るというスタイルである場合があります。

一度に色々な種類の仕事を依頼できるので良いのですが、リフォーム屋のマージンがかなり乗るので見積りは安くなりません。

また、以下のメリットもあるため、リフォーム屋を開拓するよりもそれぞれ実作業する業者さんとお付き合いをしていった方が良いと考えています。

業者を開拓するメリット
  • 価格が安い
  • 色々な提案をしてもらえる可能性がある
  • 発注するたびに業者が変わらないので品質が安定する
  • 直接依頼ができるので、できるできないの反応が早い
テル
テル

リフォーム屋に見積りを取ったことがありますが、どこも目立った提案はなく、できるだけそのリフォーム屋標準の仕様にあわせようとしている感がありました。

標準化して各業者に仕事を振るのが営業マンの仕事なので、提案力は低いかなという感じがしましたね。(もちろんリフォーム屋自身が作業するという会社もあると思いますが)

安くする方法③何でもできるクリーニング屋さんを探す

結局安くするには中間マージンを取られないようにすること。つまり、何でもできる業者を探せばいいってことですね。

原状回復ではクリーニングは必ず実施するはずですので、何でもできるクリーニング屋さんを探すのをおすすめします。

上記の見積りの例だとクリーニング20,000円以上、クロス単価850円ですが、これは管理会社の中間マージンが乗っているため高いですね。

恐らく以下の構図だと思います。

管理会社に発注
  • 僕      :発注者
  • 管理会社   :リフォーム屋の見積りに上乗せしてマージンゲット
  • リフォーム屋 :クロスは自社で実施、クリーニングの見積りに上乗せしてマージンゲット
  • クリーニング屋:クリーニングの作業のみ実施

工事の責任を管理会社がとってくれるのでデメリットばかりでもないですが、業者と直接やり取りして信頼関係を持てれば管理会社に頼むメリットは無くなります。

業者に直接発注
  • 僕      :発注者
  • クリーニング屋:クロスやCFの施工、クリーニング

上記のように利益構造が非常にシンプルになり、以下でツイートしたようにクリーニングを一部屋8,000円、クロス単価600円でやってもらっています。

どうやって何でもできるクリーニング屋さん探すかと言うと、くらしのマーケットを利用します。

くらしのマーケット

テレビで広告を流しているので段々と知名度も上がってきていると思いますが、くらしのマーケットは以下のメリットがあり、めちゃくちゃ使えます。

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  • 業者の顔が分かる
  • 口コミで仕事の精度が分かる
  • 地域ごとに簡単に業者を探せる
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2020/1/5までアマゾンギフト券1,000円分がもらえるキャンペーンをやっています。

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原状回復工事の際にクリーニングだけくらしのマーケットで分離発注します。クリーニング当日は現場に立ち会い、クロス貼り、CF貼り、その他リフォームなどもできるかどうかヒアリングします。

その他の作業もできるようだったら次回から原状回復工事をフルで発注すればOKです。

テル
テル

僕は一回目で何でも屋さんを見つけられましたが、本来は見つけるまでは何度か発注する必要があります。

それでも色んな業者の方にヒアリングしてノウハウなども教えてもらえるし、クリーニングを勉強する良い機会だと思いますね。

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まとめ

POINT

  • 原状回復工事の管理会社丸投げはやめよう
  • 見積りの妥当性は自分で検証しよう
  • 見積書内で分からないことはしっかり確認しよう
  • 自己手配とくらしのマーケットの活用で原状回復工事をできるだけ安くしよう

単身の10部屋のアパートだったら毎年1~2部屋が退去すると思います。

管理会社丸投げの場合と自身で発注する場合とで、退去の度に5万円以上金額が変わるとしたら年間キャッシュフローへの影響は小さくないですね。

収益を増やすことも大事ですが、守りも固めていきましょう。

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