【マンションを相続した場合の3つの選択肢】かかる税金・費用、メリットとデメリットを徹底解説

・マイホーム、賃貸

TwitterFacebook0はてブ0Pocket0LINEPinterestLinkedInコピー

2020.05.31 2019.12.26

この記事は約11分で読めます。

といった疑問に答えます。

本記事の内容

この記事を書いている僕は不動産投資家になって約4年、妻が2019年にマンションの相続を経験しているので、マンションの相続、不動産の運用について実績があります。

マンションを相続すると突然不動産オーナーになってしまうわけですが、いきなりオーナーと言われても普通は正直ピンとこないですよね。

初めて不動産を持つなら、なおさら今後どうすべきかということが分からないと思います。

分からないまま不動産屋やその他の業者に相談するといいカモになってしまうので、どんな選択をするにしてもしっかり予備知識を付けることが重要です。

マンションを相続した後に考えられる選択肢として売却、住む、貸すの3つが考えられるのですが、最適な選択ができるようにそれぞれの選択についてかかる費用やメリットデメリットを徹底的に解説していきます。

相続後の対応①マンションを売却する場合

被ひ相続人（相続前の所有者）が住宅ローンを使ってマンションを購入していた場合、団体信用生命保険（以下、団信）という保険に加入しているはずです。

被相続人が死亡した場合、団信を加入している保険会社からローンを組んだ金融機関に残りのローンの全額が支払われることで、相続人はローン無しのマンションを相続することができます。

ローンゼロのマンションを売却したらどうなるか、順に説明していきます。

本章の内容

①売却時の大体の税額を計算

売却時には事前に大体の税額を把握しておくことが必要です。

売却後にこんなはずじゃなかったとならないためにも、納める税金について知っておきましょう。

税金がかかるのは売却益

不動産を売却すると売却益に対して税金（譲渡じょうと所得税）がかけられます。

売却益は以下の計算式で算出できます。

減価償却費とは新築で購入した場合のマンションの価値が最大で、それが年々劣化して価値が下がっていくという固定資産に対しての時価の考え方です。

例えば築15年で売却する場合、マンションの耐用年数は47年なので、上記の購入価格は購入当時の約2/3で計算する必要があります。[/aside]

税額を2つのケースで試算

税金は売却益に対してかかりますが、不動産の保有年数によって、その税額が変わってきます。

具体的にはご自身がその不動産の所有者になってから、売却した年の1月1日までの保有期間（被相続人を含める）が5年超なのか5年以下なのかで変わってきます。

テル

被相続人を含めるので、簡単に考えると築6年以上かどうかで判断すれば良いです。

●保有期間が5年超（長期譲渡所得）の場合
売却益　×　0.2（15％：所得税+5％：住民税）

3,000万円で購入し、築6年で3,200万円に値上がりしていた場合。
3,200万円ー（3,000万円×41/47+100万円）ー100万円＝483万円
483万円×0.2＝97万円：譲渡所得税

●保有期間が5年以下（短期譲渡所得）の場合
売却益　×　0.39（30％：所得税+9％：住民税）

483万円×0.39=188万円：譲渡所得税

上記の通り、保有期間が少し違うだけで譲渡所得税が91万円も変わることが分かりました。

チェックポイント

税額が倍近くことなるので、築6年以上であることが望ましいです。

②複数の不動産屋に査定に出す

売却をすると決めたらマンションの査定を行う必要があります。

一社の不動産屋のみに査定を出すとそれが適正化どうかが判断つかないので、複数の不動産屋に査定を出すことをおすすめします。

イエウールなら、国内最多の1300社以上の有力会社が、あなたがお持ちの不動産を査定してくれます。

一軒家、マンション、収益不動産など、色々な種類の不動産で見積り可能になっています。

テル

これでおおよその相場が分かりますね。

ポータルサイトで中古マンションの販売価格をチェック

類似マンションの販売価格を、以下のサイトで検索することで予測を付けることができます。

ただし、マンションは時価であり、階数によっても査定額が異なるので、一括査定と併せてチェックするのをおすすめします。

・SUUMO：不動産情報サイトの最大手
・HOME’S：物件掲載数がNo.1

③不動産屋と媒介契約を結び、売りに出す

納得できる査定額を出してくれた不動産屋と媒介ばいかい契約を結び、売りに出します。

媒介契約には以下の種類がありますが、急いでいない限り一般媒介でOKです。

媒介契約の種類については以下記事で詳しく説明していますので、参考にどうぞ。

契約を結んだ後で「やっぱりこんな価格では売れない」と言って相場以下に価格を下げられ、早期に売主を見つけるというわけです。これは最初から仲介手数料が狙いだったということですね。

そうはならないように、複数の不動産屋に依頼して相場を知る、査定額の根拠を知ることが重要です。[/aside]

④買い手が見つかれば売却

めでたく買い手が見つかれば不動産屋立ち合いの元、売買するマンションの重要説明事項の説明、お金の振り込み、司法書士による登記変更を経て売買が成立します。

なお、確定申告は売却した翌年の2月17日から3月15日までに行う必要があるので、早めに税理士に相談をしましょう。

マンションを売却するメリットとデメリット

メリット

売却で大きな現金を得られることです。

その現金を再投資したりすることでさらに資産を増やすこともできるので選択肢が広がりますね。

デメリット

売却時に買いたたかれて本来の価格よりも低い価格で売ってしまう可能性があるということです。

不動産売買市況が冷え込んでいる時期も重なると、うまく売れた場合と比較して1,000万円以上低い価格で成約することもあり得ます。

そうならないためにも複数業者に査定依頼して相場を知ること、市況が良い内に売ることが重要です。

2019時点の市況はこちら→東京カンテイ：中古マンション価格天気図

関東含めて下落基調にあるところも少ないくないですね。

マンションに自分で住む場合

マンションから職場に近いといった最もな理由や、ローン無いし住んどくかーくらいの何となくの理由まで様々ありますが、マンションを相続してそのまま住む方もいます。

しかし、月々のローンの支払いがあるからといって安易に住んでしまうのは少し考えた方が良いと思います。

というのも、マンションはローンとは別で毎月かかる費用がありますし、住み続けた場合の建て替えのリスクもあります。

本章ではマンションに住むにあたってかかる費用とリスクについて説明します。

本章の内容

マンションに居住することでかかる費用

マンションは居住部分にかかる費用はローンを組むことができますが、以下の費用は基本的に所有している間、ローンとは別に毎月払い続ける必要があります。

管理費はジムや託児サービスなど付帯設備が充実しているほど高くなり、駐車場代は立地が良いほど高くなります。

これらの費用は立地にもよりますが、1.5~5万円くらいは毎月かかることになります。

テル

妻が相続したマンションの駐車場代は30,000円/月でした。。僕が持っている不動産（1K）の賃料が安いので46,500円なので部屋に匹敵するほど駐車場代が高いです。

年度ごとに固定資産税の支払いもありますし、ローンが無いからと言って何の支払いも無く住めるわけでは無いということは頭に入れておく必要がありますね。

マンション建て替えのリスクとは

マンションがいくら堅牢けんろうだからといって100年もそのまま住み続けられるわけではなく、いずれ建て替えが必要になっています。

築年数が経てば経つほど修繕が必要になってきますが、しばらくは各入居者が修繕積立金を支払っているので問題ありません。

問題となるのは築年数が経ち、入居者も高齢になったり所有だけで住んでいないという部屋がちらほら出てきた時に修繕積立金を払わない世帯が出てくることなんです。

そうなれば修繕もままならなくなることでマンションの老朽化が進み、いずれ建て替えるとなっても建て替える費用がそもそもないという事態に陥おちいる可能性もあります。

テル

全国のマンションの棟数に対して建て替えの事例がかなり少ないので、今後の同様の問題が発生することが多くなるはずです。

マンションについてのリスクは以下の記事にまとめていますのであわせて見てみて下さい。

マンションに住むメリットとデメリット

メリット

立地が良ければ生活の利便性が向上し、ローンが無ければ安い費用で住むことが可能になります。

デメリット

マンションは将来的に負債、負担になる可能性が大きいです。考えられるリスクはしっかり把握はあくしておく必要があります。

マンションを貸して賃貸収入を得る場合

もし、住まないけどマンションをしばらく持っていたいという場合は賃貸に出すことをおすすめします。

賃貸に出すことで毎月の家賃収入が得られるので、自分が住まなくても有効に利用することができます。

本章の内容

①賃貸に出した時の想定賃料を確認

SUUMOなどのウェブサイトで似たような条件のマンションを探し、大体の賃料を確認します。

地域、駅徒歩分数、築年数、間取り、階数などが比較する条件になります。

試しに名古屋市中区、駅徒歩5分以内、築年数15年、3LDK、2階以上で絞ったら安くても14万円はしますね。

これくらいの賃料が毎月入れば生活の安定感もだいぶ増すのではないでしょうか？

②賃貸付けは不動産屋に相談

所有するマンション近辺にある賃貸に特化した不動産屋に相談が必要です。ミニミニとかエイブルとか駅近くにある不動産屋はだいたい賃貸付け専門ですね。

マイソクという間取り図や付帯設備、マンションの諸情報をまとめた紙を持ってくるよう言われるかも知れませんのでその場合は作成します。

より早く入居者を探すには複数の不動産屋に依頼する必要がありますので、不動産屋がすぐに物件情報を確認できるよう、マイソクは作成した方が良いと思います。

なお、マイソクの例はグーグルの画像検索でも出てきますし、不動産屋に行けばいくらでも見せてくれます。

③部屋の管理は自主管理か管理会社に委託か選択できる

部屋の管理というのは例えば以下ですね。

基本的には家賃が振り込まれていなかったら催促したり、入居者から連絡があったら対応したりするくらいです。

マンションは家賃帯が高いことが多いので、基本的に入居者の属性も高く、何もやることが無いので自身で管理（自主管理という）することをおすすめします。

もし少しも管理に回す時間が無い、物件が遠方で対応できない、入居者と接触したくないという場合は不動産の管理会社に管理を委託いたくしましょう。

マンションの管理については賃貸管理比較君がおすすめです。

希望の不動産会社から一括で査定結果を受け取ることが可能。複数の査定結果を比較することで自分に合った管理会社を選択できます。

管理委託については以下の記事に注意点をまとめていますので、あわせてチェックしてみて下さい。

賃貸に出すメリットとデメリット

メリット

住んでいない間も賃料が得られるので、月々かかる管理料、修繕積立金を賃料からまかなえますし、余剰分は生活費や再投資にあてることができます。

生活がだいぶ安定しそうですね。

デメリット

もしゆくゆくは自分で住みたいという場合、人に貸した後だと追いだすことは難しいです。

明確な日付が決まっているならその日付までを条件に入居者を探せばいいと思いますが、入居希望者は激減すると思います。

まとめ

マンションの売買市況が悪ければ人に貸して期を待ち、市況が良ければ売却してお金を得た方が良いかなと個人的には思います。

故人が遺してくれたモノなので、相続した方が幸せになるような選択をすることが重要なんじゃないかなと思います。

それでは！