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不動産投資を始めたい人が押さえておきたい融資戦略。金融機関の求めるスペックとは

銀行融資・投資、賃貸業
この記事は約10分で読めます。

ども!テル(@Teritter)です。

不動産を買いたいんだけどどうやって融資を組めば良いんだろう。不動産に対する融資は厳しくなったって言うし、どうすれば良いのかな。

と言った疑問に答えます。

本記事の内容

  • 不動産投資家が融資を受けてきた金融機関とは
  • 初心者がやるべき融資開拓

この記事を書いている僕は2016年にアパートを購入し、それ以来試行錯誤しながら運営を継続しています。

当時はがぼちゃの馬車事件が起きる前で、しかも日本経済も上り調子であったため、不動産への融資姿勢もかなり緩く、不動産バブルの到来と言っている人もいたくらいです。

しかし、かぼちゃの馬車事件でスルガ銀行が金融庁から業務停止命令を受けたこと(通称スルガショック)を発端に、全国の金融機関が不動産投資初心者に対しての融資基準を厳しくする(もしくは取りやめる)事態になり、その姿勢は継続しています。

じゃあ不動産投資を始めたい人はどうすればいいの??

という疑問を解決するべく、初心者でも不動産投資を始められる方法を解説します。

不正もお金持ちへのショートカットとかでもありませんが、今の情勢でも不動産投資を始めたいという方はチェックしてみてください。

テル
テル

不動産の規模を拡大するには融資は不可欠です。

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不動産投資家が融資を受けてきた金融機関とは

不動産屋

投資用アパートに融資してくれる金融機関として、主に以下の5つがあります。

2020年現在の情勢も踏まえながら、どこだったら融資してくれそうか解説します。

  1. 政府系金融機関(日本政策金融公庫)
  2. 都市銀行(メガバンク)
  3. 地方銀行
  4. 信用金庫・信用組合
  5. ノンバンク(預金を受けずに貸し付けのみ行う金融機関)

政府系金融機関(日本政策金融公庫)

政府系金融機関ということもあり、国民の生活を助ける、事業を支援するというスタンスが根底にあります。

返済能力が無い、どう考えても儲からない不動産を買おうとしている、というわけでなければ公庫から融資を受けることは可能だと思いますが、それなりに制約があります。

メリットとしては以下です。

  • 設備などの融資も可能
  • よっぽどでなければ融資が通る
  • 建物の耐用年数を過ぎた築古でも融資を受けられる
  • 35歳以下の場合は建物部のみ金利が低くなる起業家支援制度あり

といった具合に汎用性は高いです。そして反対にデメリットとしては以下。

  • 金利は2%~程度と低くはない
  • 建物構造に関わらず融資期間は10~20年と短め
  • 融資上限は4,800万円だが、支店決済は2,000万円まで

実際に公庫から融資を受ける場合はその時の社会情勢や融資スタンス、基準の変化もあるため一概いちがいには言えないですが、他の金融機関全てで断られても公庫からは融資が下りる場合もあります。

テル
テル

僕の場合、支店決済は2,000万円まで、それ以上は本部決済になるが実績が無いと通らない可能性が高いと言われました。

都市銀行(メガバンク)

メガバンクだと全国の不動産購入に融資対応してくれる場合もあるようですが、投資物件の融資としては初心者はまず無理です。

賃貸併用住宅用の住宅ローンを受けるのは銀行によってはできるかも知れませんので、ヒアリングする価値はあります。

地方銀行

銀行によって不動産投資に対するスタンスは千差万別、支店長やその時期によってもスタンスがコロコロ変わるのが特徴です。

スルガショック以降は融資に対して消極的な銀行が多いですが、土地を持っているとか、相続税対策でアパートを建てたいとかの理由があれば融資が下りる可能性があります。

もしくは法人を持っていて実績があれば融資を受けられる場合もありますが、基本的には初心者(新規)の方が融資を取り付けるのはかなりハードルが高いと思います。

信用金庫・信用組合

こちらも地銀と同じで相続税対策がメインのところが多いです。

普通預金や定期預金、給与の振込先にしていれば話を聞いてくれる可能性はありますが、基本的に相続税対策などのリスクの低い融資しかしてくれないと思います。

こちらも実績のある法人を持っていれば別です。

ノンバンク

預金を受けずに貸し付けのみ行う金融機関の通称です。

不動産に融資してくれる所としては三井住友トラスト・ローン&ファイナンスが有名で、首都圏や名古屋、大阪などの都市部が主な融資対象エリアです。

購入物件とは別で共同担保の物件が必要な場合が多いですが、すでに物件を持ってさえいれば積極的に融資をしてくれるのが特徴でもあります。

しかしこちらもなかなか融資をしてくれなくなったという声もちらほら聞きますので、実際に聞いてみるのが良いと思います。

テル
テル

聞いてみないと分からないというのが歯がゆいですよね。

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初心者がやるべき融資開拓

開拓

ゼロから始めるなら融資先を開拓することが先決です。

先ほども書いたように、不動産投資=融資。自分の手持ちのお金の何倍ものお金を借りて事業ができるので、その特色を活かすことで資産拡大のスピードを上げることができます。

初心者が融資を受けるまでにやることをまとめましたので参考にしてみてください。

本章の内容

  1. 購入したい物件の規模を決める
  2. 銀行に電話をしまくりヒアリングする
  3. 融資に強い不動産屋を探す
  4. 金融機関の求めるスペックに寄せる

購入したい物件の規模を決める

まずは物件の規模を決めましょう。

こぎれいで利回りの低い(リスクの低い)アパートから始めたいのか、築年数が経過した利回りの高い(リスクの高い)アパートから始めたいのか、築古戸建や築古区分マンションから始めたいのかで相談する金融機関が異なります。

初めての物件の規模と融資を受ける金融機関のイメージは以下です。

  • ~500万円(築古戸建、築古区分マンション):国民政策金融公庫か現金
  • ~2,000万円(高利回りアパートなど):国民政策金融公庫
  • ~5,000万円(高~低利回りアパートなど):オリックス銀行、ノンバンク、地銀、信金
テル
テル

融資してくれる所が少ないので、最近はボロ戸建を買って自分で直して貸すというのが流行っているように思います。

当然、物件の規模が大きいほど資産の拡大スピードも速くすることができますが、反対にこけた時の巻き返しが難しいので慎重に決めましょう。

オリックス銀行は上記のどれにも属さない銀行です。
大都市にしか融資しない。年収700万円以上必要という条件はあるものの、融資基準は比較的ゆるいため、年収が高い方はチャレンジできます。

銀行に電話をしまくりヒアリングする

自宅に近い金融機関に片っ端から電話し、不動産投資を新規でやる場合の融資姿勢についてどうかヒアリングしてみましょう。

流れとしてはグーグルマップで金融機関と検索し、検索結果の銀行に片っ端から電話しましょう。

ヒアリングの仕方

新規で不動産投資をしたいと冒頭に伝えると 『ウチは無理です。』とすぐに断る所も多いと思いますので、実際僕がヒアリングしている内容について紹介します。

(できれば)その金融機関と普通預金などで取引があると、こちらは既にお客になるので電話しても邪険じゃけんに扱われることはありません。

テル
テル

初めてお電話させて頂きます。テルと申します。不動産融資についてお伺いしたいのですが、担当者の方はいらっしゃいますでしょうか?

当行とお取引はありますか?

テル
テル

ありません。

担当者に代わりますので少々お待ちください。

お電話代わりました。

  • 不動産への融資ということで既に物件はお持ちでしょうか?
  • ウチは相続案件しかしばらく取り扱っておりません
  • 法人でしたら検討できそうなのですが
テル
テル
  • 持ってます/持ってません
  • 例えば戸建や自宅などの担保があれば融資は可能でしょうか?
  • 個人の場合、最近の融資実績や条件などはありますでしょうか?

といった具合にダメでも色々と聞き出してみましょう。

今は取引出来なくても、物件を買い進めたり、融資情勢が変わることでいずれ取引できる可能性があります。

融資に強い不動産屋を探す

不動産屋は提携の金融機関があったりするので、不動産屋経由で金融機関に連絡してもらう方がスムーズに事が運びます。

最初から不動産屋に頼めばいい話なのですが、以下のデメリットがあるためまずは自身で金融機関の開拓を試みた方が良いと考えています。

  • 自分で融資を取り付けられないと他の不動産屋で購入するのが難しくなる
  • 不動産屋が提携している金融機関とは別の所の方が金利などの条件が良いかも
  • 良い条件の不動産を見つけても、仲介してくれる不動産屋が銀行斡旋してくれない場合がある
給与や貯金の改ざんをして不正に融資を受けようとする不動産屋もいるので、不動産屋が銀行を斡旋してくれたとしても情報が正しく提供されているかチェックしておきましょう。

金融機関の求めるスペックに寄せる

金融機関から良く聞く求められる条件(スペック)は以下です。

  • 年収700万円以上
  • 担保として提供できる不動産を準備する
  • 購入予定物件に対し、自己資金を1~2割準備する

年収700万円以上

この年収を求めてくる金融機関としてオリックス銀行やスルガ銀行などがあります。

それなりに本業の年収があれば、万が一不動産賃貸業がうまくいかなくても本業の収入から返済ができるだろうという考えです。

もしこの年収に遠く及ばない、かつ安定した収入を得るためにサラリーマンをやめるつもりはないならば、転職などを絡めて年収を上げるのも一つの手です。

テル
テル

僕は年収500万円だったときに転職し、640万円まで上げることができました。

転職先で仕事を効率よくこなし、640万円から730万円まで上げることができたので、会社を変えなくても年収を上げられる場合があります。

以下で僕の給与収入について公開していますので参考にチェックしてみてください。

社会人10年目の給与明細を公開!東証一部上場の大企業×転職1回
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先輩の年収が分かれば自身の年収が今後どうなるか分かるはずですので、こっそり聞いてみるのも良いかも知れません。

チェック

転職、もしくは今の職場で年収を上げよう。

担保として提供できる不動産を準備する

ローンの返済が終わった自宅、親の家など担保として提供できる不動産があればお金を借りやすいです。

しかし、万が一不動産のローンが払えなくなった時に自宅や親の家が銀行に差し押さえられてしまうため、あまりおすすめはしません。

土地値が高いボロくて安い戸建を現金で購入し、それを担保として提供するという方法もありますが、安く買う目利きと安く修繕する人脈、もしくはDIYスキルが必要なので初心者向けではありません。

ただDIYについてはYoutubeなどでも多数シェアされていますので、勉強して自宅で実践し徐々にスキルを高めていくというのはありかも知れませんね。

チェック

自宅、親の家を担保に入れるのは避けた方が良い。

DIYスキルを身に付けたら土地値が高いボロ戸建を買って担保にするのもあり。

購入予定物件に対し、自己資金を1~2割準備する

要はお金をたくさん貯金し、物件を買うお金にあててくださいということです。

銀行からしても、それだけのお金を貯められる堅実さがあれば安心ですし、自己資金を多く入れることで家賃収入に対してのローンの支払い(返済比率)が低くなるので、より安全な融資先ということになります。

テル
テル

僕の知っている不動産投資家も節約している人が多いです。

節約して頭金を貯めるには、まずは家賃、光熱費、通信費などの固定費の見直しが必要です。

以下の記事に固定費の見直し方についてまとめていますので参考にどうぞ。

【ミニマリストの始め方】その①まずは固定費の無駄がないかチェック!
ミニマリストの始め方。最初のステップは固定費の把握と削減です。無意識に払いすぎている分は最適化して可処分所得に余裕を持たせましょう。

チェック

目標の達成に節約は必須。固定費を見直してお金を貯めやすい環境を作ろう

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まとめ

POINT

  • それぞれの銀行の特色を理解する
  • 自身で銀行開拓し、市況や求められるモノをヒアリングする
  • 銀行が求めるスペックに寄せ、融資を受けられやすいよう準備する

規模の拡大には融資は不可欠です。

融資を受けやすいよう準備をしっかりと行い、開拓を進めましょう。

レインズ?ウェブサイト?メルマガ?投資用不動産のリサーチ法を解説
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ではまた!

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