ども！テル(@Teritter)です。
戸建を買いたいんだけどなかなか思った値段で買えないなあ。Twitterとか見るとみんな指値うまくいってるみたいだけど、どうやってるんだろ？
といった疑問に答えます。
本記事の内容
- 指値が成功した戸建の概要
- 25%の指値が通った理由
2020年8月に戸建を購入したのですが、売り出し価格から25％値引きしてもらうことに成功しました。
今回初めて指値が通って購入できたということもあり、なぜ指値が通ったのか？という点について分析してみました。
巷では「鬼のような指値」と一部で言われる大幅な指値をして購入したという話が多く聞かれ、不動産購入で指値をするのはごく一般的なコトになりつつあります。
ただ、指値だけにフォーカスしても買えるわけではありません。
なぜなら、指値は買い手の金銭的な都合だけでするものではなく、指値が通るべき物件側の理由と売り手の置かれている状況などが関係するからです。
今回指値が通った理由をひとつの参考として、ご自身の不動産投資活動に役立てて頂ければと思います。
理由のない指値は売主の起源を損ねるだけでなく、仲介する不動産屋さんからも良く思われませんからね。
指値が成功した戸建の概要
画像のような立派な家屋なら良いのですが、普通にボロい建物を購入しました。
自慢じゃないですがマジでボロいです。
物件の概要から何が指値の材料になっているか考えてみてください。
- 間取り 木造4DK
- 面積 土地：120m2、建物：80m2
- 築年数 42年
- 最寄り駅 徒歩44分
- 駐車場 あり（たぶん1台分）
- 境界未確定
- 告知事項あり
どうでしょうか？だいたい分かると思いますが。
ちなみに家屋の内部の状況は以下のような感じです。
汚い和室が2部屋
狭い風呂
和式トイレ（自粛）
キッチン（自粛）
若い世代には敬遠される和室が2部屋あり、踏むとぶよぶよしているので交換は必至。
また、一般的にリフォーム費用が高くなる水回りは刷新しないと入居付けは厳しそうです。
風呂は狭いし、トイレは和式だし、僕だったら普通に住みたくないですね。
家族で入居されることを考えると、奥様的に絶対NGだと思います。
地域や物件によって求められる条件は異なるので、物件購入前に必ず近隣の賃貸付け不動産屋へヒアリングをしましょう。
25%の指値が通った理由
冒頭に書いた通り、指値をするにも建物側の理由や売主の置かれている状況などによってうまくいったりいかなかったりします。
今回いろんな好条件が重なって買うことができましたが、指値がうまくいった理由となぜ他の人が買えなかったかという点について説明します。
本章の内容
- 他の人が買えなかった（ちゅうちょした）理由
- 指値がうまくいった理由
他の人が買えなかった（ちゅうちょした）理由
理由としては以下2点が大きいと思います。
実際に僕の前に引き合いがあったケースも、以下の理由で流れてしまったそうです。
- 水回りの入れ替えでリフォーム費用が高くつく
- 告知事項のインパクトが大きい
水回りの入れ替えでリフォーム費用が高くつく
今回トイレ、お風呂の浴槽は取り換える必要があります。
このままでは入居者がつかないので、必要経費という感じですね。
とはいえ、トイレの洋式化、浴槽の交換でそれぞれ各20~30万円くらいはかかってしまいますので、リフォーム費用は結構かさみます。
リフォームする箇所が多いと短期で転売をしようと考える業者がライバルではなくなるので、逆にチャンスでした。
告知事項のインパクトが大きい
物件のマイソクに『告知事項あり』と書いてあるので仲介不動産屋に聞いてみると、前々所有者の方がその家屋で亡くなったとのこと。（前所有者は不動産屋で誰も住まなかった）
しかも仲介の不動産や曰く、老衰で孤独死してから半年以上経ってから発見されたと聞いて
こりゃあ完全に溶けてるな。
と思いました。恐らくこの情報を聞いて買うのを諦めた人もいたと思います。
しかし、実際内見に行ってみるとそのような痕跡はなく、特殊清掃ってかなりきれいにやってくれるんだなあ。と感心したんです。
今回仲介さんがちゃんとしたところだったので告知事項ありと明記してくれていましたが、本来は事件性がなければ告知の義務はありません。
ただ、後のトラブルを考えると告知すべきと思いますので、僕も入居募集時にはちゃんと告知しようと考えています。
また、今後孤独死のケースは増えると思うので、入居付けがー！とそんなに気にする必要はないと思います。
実際は死後半月程度だった
仲介業者の聞き間違えで、死後半年ではなく、死後半月だったようです。
比較的早く見つかったのと、時期が冬～春であったことが幸いして建物にも特にダメージがありませんでした。
この誤情報のおかげで他の購入候補者を寄せ付けなかったはずなので、運が良かったです。
指値がうまくいった理由
売値の25％もの指値がうまくいった理由として以下があげられます。
- 売主が現金化を急いでいた
- リフォーム費用が高い
- 相手側の条件を飲んだ
売主が現金化を急いでいた
今回売主は不動産屋でした。
知り合いのつてで相続物件を購入したものの、コロナの影響などもあり、現金化を急いでいたようです。
ローンを使うと融資の判断で少なくとも2週間以上はかかってしまいますが、現金決済であった点も指値をのんでくれた要因の一つだと思います。
本当はもう少し安くできたんじゃ？と思いましたが、積算の6割くらいの価格で買えたので高望みはやめます。
リフォーム費用が高い
リフォーム費用が高くつくのも指値が通った理由として大きいです。
買付を出すときにはリフォーム費用で100万円以上かかるからというのを理由に指値を入れましたが、実際にリフォーム会社で見積もってみたところ、最低限で50万円、小奇麗にして75万円ということでした。
普通のリフォーム会社に依頼すると倍はかかると思いますが、懇意にしてるリフォーム会社がかなり安くやってくれるので、僕も購入する判断ができました。
ボロ戸建をうまく回すには自身でDIYするか、安いリフォーム会社を見つけるかしないと高利回りを確保できません。
DIYは作業工程や労力を知るのは良いですが、時間をかけすぎても機会損失になるので、安いリフォーム会社を探す方に注力した方が良いと思います。
安いリフォーム会社を探す方法は以下の記事にまとめています。なかなか良いところが見つからないという方は参考にどうぞ。
相手側の条件を飲んだ
今回値下げしてもらうのに関して以下二つの条件をのみました。
- 建物は譲渡とする（土地として購入する）
- 土地の境界は未確定のままとする
建物は譲渡とする
なぜ建物を譲渡するかというと、売主は建物の調査などは特にしておらず、売った後に色々言われたくないということで譲渡という形をとることになりました。
譲渡なら瑕疵があったとしても責任を負う必要はなく、契約不適合責任が免責になるということになります。
ただ土地として購入すると減価償却費が経費計上できないので、他で経費をあげられていない場合は所得が上がり、収める税金が高くなります。
そういったケースも考えられるため、値下げの交換条件もしっかり吟味してのむかどうか検討しましょう。
交換条件を使ってさらなる値下げ交渉できなかったのは僕がビビリだからですね。くそっ！
土地の境界は未確定のままとする
土地の境界が未確定というのは隣地との境界に杭などが無く、確定していないという意味です。
土地の確定方法にはいろいろとやり方があるのですが、最も確実なのが役所の人間と、測量士、隣人、当事者立ち合いの元で境界の場所を決めて確定する方法です。
しかし今回境界確定の見積りをしたところ、42万円もかかることが分かりました。
隣人との境界トラブルもないようなので、今後物件を売却するときに境界の確定をやろうと思います。
思った以上に高額で驚きました。
まとめ
今回の物件はリフォーム費用も高く、境界も確定していないというじゃっかんハードル高めのモノでしたが、そもそも売り出し価格が積算価格以下だったので購入しました。
積算価格以下の物件を現金購入したので自身の資産状況（貸借対照表の資産と負債の割合）も改善するし、必要最低限で安くリフォームすることで利回りも上げられます。
物件の購入にこれが正解！という絶対的なモノはないですが、僕と同じように安く買って資産状況を改善したい。入退去が少ない戸建が欲しいという方は参考にしてみてください。
この物件は現金で購入しました。総支払額は以下の記事で公開していますので、戸建の現金買いを予定している方はチェックしてみてください。
この物件のリフォームが完了したらまた記事を書きますので、ブログのブックマークかTwitterのフォローを良かったらお願いします。
ではまた！
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