ども！テル(@Teritter)です。
ボロ戸建てを現金購入したいんだけど、登記費用とか仲介手数料とかあるし実際トータルの支払い額っていくらくらいになるんだろう？
といった地味に気になる疑問に答えます。
本記事の内容
- これがないと決済できない！戸建購入時に必要な資金
- これがないと適切運営できない！戸建購入後に必要な資金
- これがないと戸建を取り上げられる！各種税金
先日ボロ戸建てを購入したのですが、まあお金がどんどこ出ていくんですよね。
早く入居者を見つけて平穏を取り戻したいところです。
今回の記事では、300万円の戸建を購入したら実際トータルでいくら払わなきゃいけないの？という戸建を買う前の自分が抱いていた疑問に対しての答えを備忘のためにまとめました。
300万円で購入してリフォームしたら貸し出せるというものではなく、購入に協力してくれた人達や国に対してお金を収める必要があります。
今後戸建の現金買いを視野に入れている方はこの記事をチェックして目標貯金額などを設定することをおすすめします。
現金買いで指値OKになっても、諸費用が無くて買えないとかならないようにしましょう。
今回の戸建に対して25%の指値が成功しましたので、その理由についても記事にしています。
なかなか買うことができないという方は参考にしてみてください。
タップできるもくじ
これがないと決済できない！戸建購入時に必要な資金
決済のときに必要なお金。当たり前ですがこれを用意できないと決済できません。
指値が成功したのに現金が枯渇しましたなんてことになると不動産屋に嫌われるので、そうならないためにもしっかりと押さえておきましょう。
本章の内容
- 【実録】戸建現金購入の決済時にかかった費用総額
- 現金決済にかかる費用の内訳を解説
- 現金決済時の注意点
【実録】戸建現金購入の決済時にかかった費用総額
決済日当日に必要な費用と、実際に僕が支払った金額を以下に記載します。
- 戸建購入費用 3,000,000円
- 固定資産税・都市計画税清算金(日割清算) 約5,000円
- 印紙代 1,000円
- 登記費用 約134,000円
- 仲介手数料 154,000円
ということで、決済当日に必要になったお金は、約3,294,000円でした。
物件購入価格の約1割が当日必要になった諸費用ですね。
結構高くないですか？
現金決済にかかる費用の内訳を解説
当日の支払いは項目によって支払う相手が異なるので、以下のように封筒にお金を入れて準備しました。
それぞれの内訳について解説します。
売主に支払うお金
売主に支払うお金は以下です。
- 戸建購入費用
- 固定資産税・都市計画税清算金(日割清算)
戸建の購入費用は今回300万円だったので、封筒に入れて持参しました。
持ってると結構不安になるので、早く渡したかったですね。
ちなみに現金100万円ごとに以下のように帯が巻かれるのですが、この状態でも当日は本当に枚数が合っているかどうか売主が数えます。
仲介業者も手伝わされてましたが、大人２人が現金を数える姿はなんかシュールでしたw
固定資産税については契約によって売主が全額負担したりする場合もあるでしょうが、普通は日割りです。
4月1日を起算日として、決済日までを売主負担、決済日以降は買主負担となりますが、固定資産税の請求は買主側に行っているので、売主が余計に負担することになる決済日以降の固定資産税を買主が支払います。
不動産業者に支払うお金
不動産業者（仲介）に払うお金は以下です。
- 印紙代
- 仲介手数料
印紙は物件の売買契約書に貼り付けるもので、仲介する不動産業者によっては自分で買って自分で貼っといてというところもあります。
しかし、その場合貼り忘れたりすると脱税になってしまいますので、決済日当日に貼れるよう不動産屋に用意してもらう方が確実ですね。
親切な不動産屋で良かった。
仲介手数料は物件の取引金額によって上限が異なります。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下の部分 | 売買価格の5% + 消費税 |
| 200万円を超えて400万円以下の部分 | 売買価格の4% + 消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売買価格の3% + 消費税 |
400万円を超えると計算が複雑になるので、通常は以下の速算式を使って計算をします。
仲介手数料 = （売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税
今回は売買代金が300万円だったので、仲介手数料の計算式は以下になります。
(200万円×5%+100万円×4%)×110%=15.4万円
司法書士に支払うお金
物件の登記費用を司法書士に支払います。
場合によっては登記完了後に司法書士から請求書がきて振り込みするケースもあると思いますが、僕は面倒だったので決済日に支払いました。
司法書士が友達ってのもありますが、通常は成功報酬として後で支払う方が良いのだと思います。
登記に必要な金額は物件の評価額によって異なりますが、司法書士への報酬は司法書士が決めていることなので人によって異なると思います。
僕の場合、今回は45,000円でした。
現金決済時の注意点
現金決済の注意点（補足）として以下があります。
- 現金は支払いごとにお釣りなしで準備する必要がある
- 決済当日は現金と印鑑（実印不要）と住民票のみでOK
現金は支払いごとにお釣りなしで準備する必要がある
僕はこれを前日に知ったのでめっちゃ焦りました。
お金は決済代金とあわせて余分に下ろしてたので良かったのですが、お釣り！
家中の小銭を集めたり、決済日当日にコンビニ2か所寄って飲み物や食べ物を買ってお金を崩したりして何とか準備しました。
ただ事業と関係ないモノを不動産購入用に下ろした現金で買うと、確定申告時の帳簿でつじつまが合わなくなるので、コンビニで買った分は個人の家計費から補填しました。
これはかなりめんどくさいですね。
決済当日は現金と印鑑（実印不要）と住民票のみでOK
ローンを組まないので実印や印鑑証明などが必要ありません。
用意するものが少ないので、決済自体もすぐに終わるのが現金決済の特徴です。
僕の場合、以下のタイムスケジュールで進みましたが、決済自体は10分程度で終わりました。
- 10:00 不動産屋に到着
- 10:00~11:00 重要事項説明書と売買契約書の説明
- 11:30 司法書士、売主着
- 11:30~11:40 売主が契約書にサイン&押印、金勘定、司法書士の必要書類確認
激早です。売主は不動産屋でしたが、今までで一番早い決済と言っていました。
これがないと適切運営できない！戸建購入後に必要な資金
無事決済が終わっても安心するのはまだ早いです。
購入後にもお金が必要なので、この分を考慮して資金計画をしておきましょう。
本章の内容
- 火災・地震保険への加入
- リフォーム費用の準備
火災・地震保険への加入
今回のように安くてぼろい戸建を買う場合は火災・地震保険の加入について特に注意する必要があります。
保険内容を最低グレードにしてできるだけキャッシュアウトを防ぐという考えの方もいると思いますが、築古だと雨風や台風、地震などがあるたびにダメージがあったりするので、いちいちストレスを抱えるぐらいなら何があってもいいように十分な保険金が出る保険を選んだ方が良いです。
僕の場合は破損・汚損も含めたフルサポートのプランを選び、5年で約135,000円でした。
火災時の保険金の半額が地震時の保険金になりますが、地震時でも物件価格+諸費用+リフォーム費用がまかなえるくらいの保険金に設定しておくと何があっても損しません。
火災・地震保険の申請については以下の記事にまとめていますので参考にどうぞ。
リフォーム費用の準備
リフォーム費用たっけー。こんなん払えないよー。
とならないように、購入する前にあらかじめリフォーム屋さんに連絡し、簡易的に見積もってもらいましょう。
リフォーム費用を把握した上で買付を入れられれば一番スマートですが、時間的な余裕が無い場合は買付を先に入れて決済までにリフォーム費用を見積もってもらいましょう。
リフォーム費用のみ融資を利用するのも手ですが、やるべきこと、やらなくてもいいことなど利回りを下げないためにもリフォーム要否の判断基準を設けて必要最低限で実施した方が良いです。
だめなリフォーム会社に引っかかると相当な金額をとられてしまうので、取引先をどこにするかは慎重に選びましょう。
できれば戸建リフォームのような大規模のリフォームで初めて取引するところより、普段からお世話になっているところを選んだ方が良いです。
ダメなリフォームの実例は以下の記事に書いていますので、参考にどうぞ。
ちなみに僕の場合は、今回のリフォームで約115万円かかることが分かりました。
かなり大規模にやるので仕方無いですが、この分は融資を組もうと考えています。
これがないと戸建を取り上げられる！各種税金
リフォームが終わって客付けも終わり、無事終わった！と思って油断している頃に来るのが税金です。
税金を払わないと国に家を取り上げられるので、忘れずに収めましょう。
本記事の内容
- 物件購入半年後にくる不動産取得税
- 5月ごろに通知がくる固定資産税
物件購入半年後にくる不動産取得税
不動産を購入して半年くらい経過した後に通知がくる不動産取得税があります。
不動産持つやつは金持ってるから税金よこせという、ある意味すがすがしい税金ですね。
今回の物件だと耐震基準的に軽減措置が受けられないため、税額が高く9.3万円くらいかかる見込みです。
まあ賃料からまかなえばいいのであまり気にする必要はありませんが、いずれお金がかかるというのは覚えておきましょう。
5月ごろに通知がくる固定資産税
毎年5月ごろに通知が来る固定資産税があります。
物件（建物と土地）の評価によって異なるのでだいたいこのくらいとは言えませんが、通知書に評価額と納税額が書いてあるので、だいたい毎年これくらい払わなきゃいけないんだなあというのは分かると思います。
毎年ポストで通知書を発見した後は落ち込むのですが、払わないと家の所有権が無くなるので腹をくくって払いましょう。
コンビニ納付ができるので、コンビニで現金払いして店員さんにドヤってもいいですし(笑)、クレジットカードで納付してポイントを貯めてもいいですね。
手数料はかかりますが、僕はいつもクレカ払いしています。
まとめ
今回物件購入時、購入後に必要なお金を計算すると総額は以下になる見込みです。
- 戸建購入費用 3,000,000円
- 固定資産税・都市計画税清算金(日割清算) 約5,000円
- 印紙代 1,000円
- 登記費用 約134,000円
- 仲介手数料 154,000円
- 火災・地震保険 135,000円
- リフォーム費用 1,150,000円
- 総額 4,579,000円
今回の場合、売り出し価格は300万円でも支払いのトータルは458万円と約1.5倍になりました。
賃料でいずれ回収はできるのですが、売り出し価格にばかり着目していると後で痛い目を見る可能性もあります。
しっかりと資金計画を行った上でトライしましょう。
リフォーム前後はどうなったかというのを今度記事にしますので、ブログのブックマークかTwitterのフォローを良かったらお願いします。
ではまた！
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