ども！テル(@Teritter)です。
以下の記事で紹介した戸建ですが、リノベーションが完了したのでビフォーアフターの紹介と、場所ごとにかかった費用を紹介します。
本記事の内容
- どうやって決める？リノベーションにかける費用
- 和室の洋室化とリビングとのニコイチ化
- 水回りのリノベーション
- キッチン・和室・洋室のリノベーション
- 玄関のリノベーション
リノベーションと言っても自宅みたいに予算が潤沢にあるわけではなく、あくまでビジネスなのでいくらまでかけられるのか？どこまで直すか？というのを利回りで引き直して計算し、目標を決めます。
そりゃ住みやすい家にしたいという気持ちは山々ですが、お金をたくさんかけて直すなら誰だってできますからね。
僕たち投資家がやるべきことは、お金をかけずに目標の賃料がもらえる最低限のリノベーションをするということにあります。
これめっちゃ大事。
僕は戸建の所有はこれが初めてで、もちろん想定通りにいかないことはありましたが、一つの事例として記録し、段々精度を高めていきたいと思います。
これから戸建を買おうとしている方、リノベーションの事例を見たい方は参考にチェックしてみてください。
タップできるもくじ
どうやって決める？リノベーションにかける費用
リノベーションにかける費用の計算の仕方を説明します。
自分が住むならという観点も必要ですが、予算を設定しないことには投資として成り立ちません。
なので、リノベーションをする時は以下についてあらかじめ決めておくことが重要です。
本章の内容
- 想定の賃料について設定する
- リノベーションのコンセプトを決定する
- リノベーションの予算を決定する
想定の賃料について設定する
普通にSUUMOなどで周辺の類似物件の設定賃料を調べましょう。
それと併せて近隣の不動産屋さんに、類似物件の賃料相場もヒアリングします。
これは不動産を購入する時にやっているはずですが、どんな設備や条件で賃料が高くとれるのか？などリノベーションで何とかなりそうなことはないかも併せてヒアリングすると良いと思います。
僕の場合はヒアリングの結果、以下の情報を得られました。
- 中古戸建の想定賃料は6～8万円
- 水回りは新品にした方が決まりやすい
- 新築戸建でも賃料10万円ちょっと
ということで、今回の想定賃料を7万円に仮決定しました。
本当にざっくり決めただけです。
リノベーションのコンセプトを決定する
不動産屋さんからの情報を元に、リノベーションのコンセプトを以下のように決めました。
- 水回りは新しくする
- できるだけお金をかけない
- 家賃が上がりそうな設備・内装は導入する
水回りを新しくするというのは、上記のヒアリングの結果ですが、トイレが和式とか風呂が狭いとか水回りが古いとなかなか決まらないとのことでした。
また、できるだけお金をかけないけど、家賃が上げられそうな設備・内装は積極的に導入することにしました。
要はメリハリですね。
リノベーションの予算を決定する
今回は賃料7万円狙いで利回り20％を狙っていたので、それで計算するとかけられるトータルの費用は420万円。
すでに以下の分の費用を使っていたので、差し引きは90万円です。
- 物件費用 300万円
- 物件取得費用 30万円
ということで、90万円をリノベーションの予算として仮決定しました。
和室の洋室化とリビングとのニコイチ化
リビングのリノベーション前
1階には3畳の洋室と6畳の和室があり、和室の方は畳がぶよぶよになっていて交換が必要でした。
それに、洋室は壁がベニヤの茶色のままなので、部屋全体が暗く見える感じなのも良くないなと。
曇りの日に行ったので余計暗く感じます。
リビングのリノベーション後
リノベーション前の状態から人が快適に住めるように決めたコンセプトは以下です。
- 洋室と和室をつなげて広く使えるようにする
- 壁を白くして部屋が明るくなるようにする
- モダンな感じのクッションフロアを採用してお洒落な感じにする
これらのポイントを織り込み、リノベーションしたのがこちら。
壊した壁から抜いちゃダメな柱が出てきたのは想定外でしたが、うまいこと2部屋を1部屋にできました。
白い壁と初めて使ってみたクッションフロアもマッチしており、この組み合わせにして良かったです。
ちなみにかかった費用は以下。
- 扉を一つ壊して壁に変更、及び床の洋室化 60,000円
- クッションフロア貼り（サンゲツ HM4029） 48,000円
- 天井塗装 後ほど掲載
- クロス貼り 後ほど掲載
2部屋を1部屋にしたので扉も2つあるのですが、その内の1つの扉を破壊して壁にし、さらに和室化したのに60,000円でできたのがコスパ良かったです。
水回りのリノベーション
水回りのリノベーション前
一番気にしていた水回りのリノベーション。
リノベーション前は和式トイレに、クソ狭い浴槽、クソ汚いキッチンといった感じで色んな意味でクソだったんですが、最低限洋式トイレ、少し広いお風呂、小綺麗なキッチンにしたいと考えていました。
水回りのリノベーション後
そしてリノベーション後がこちら。
トイレのリノベーション
ケチって和式のままにすると賃料に影響しかねないので、思い切って洋式にしました。
気になる費用は以下です。
- 便器、便座代金と取り付け工事費 60,000円
- 給排水工事 45,000円
- 壁の塩ビシート張り＆塗装 30,000円
- 床のクッションフロア貼り 7,000円
- 備品設置 5,000円
ということで、トータルで約15万円の費用がかかっています。
水回りの費用は高いと聞いていましたが、やってみてやっぱり高いなと感じます。
ただ和式トイレの家だからこそ、安く買えたってのはありますけどね。。
お風呂のリノベーション
古民家に良くある、浴槽が半分地下に埋まっているタイプの狭いお風呂でした。
人によってはそのまま使ったり、塗装をしてあまりいじらずそのまま行く人も多いと思いますが、もし家族で入居したら子供とお風呂入るには狭すぎないか？と思ったので浴槽の変更をすることにしました。
気になるかかった費用はこちらです。
- バスタブ代金 52,000円
- 給排水工事 20,000円
- 壁の塩ビシート貼り、天井塗装 40,000円
- 床 浴室シート貼り 20,000円
- シャワー付き混合栓 18,000円
浴槽を置く場所をせり上げるために、古い浴槽が開いた穴にガラクタやモルタルを流し込んで土台にしたり、壁のタイルをはがしたりとトイレ同様なかなかの大工事となりました。
こちらもトータルで約15万円かかっています。
ちなみに、このバスタブは加工できないので追い炊きができません。
ユニットバス（床とか壁と浴槽が一体になっているやつ）だとサイズの都合上浴室内に入れられないので仕方なかったんです。
追い炊き機能は住居者が選ぶ『賃貸部屋にあったら良い機能』としてどこかのランキングに毎回上位に食い込んでおり、無くして大丈夫か？という不安も若干あります。
できないモノは仕方無いので、割り切りが必要ですね。
キッチン台のリノベーション
こちらは予算が無くて何もできませんでした💦
美装はアルミテープでサビを隠したり、ダイノックシートで古臭さを消したりしたのでまた他の記事で紹介します。
キッチン・和室・洋室のリノベーション
キッチン・和室・洋室のリノベーション前
リビング以外の部屋がどうなったのか紹介します。
リノベーション前はこちら。
ベニヤ板で部屋が暗くなり、床はどこもボロボロです。
おまけに和室は砂壁なので、そのままクロスを貼れないというめんどくさい感じでした。
キッチン・和室・洋室のリノベーション後
リノベーションのコンセプトとしては以下です。
- 壁は白くする
- 天井は塗装で済ます
- アクセントクロスでメリハリをつける
- クッションフロアは部屋ごとに変える
という感じで、部屋が明るくなるように工夫しつつ、部屋ごとに雰囲気を変えて印象に残りやすいようにしました。
和室と洋室のリノベーション
和室は砂壁の下地処理を行ってクロスを貼り、畳の表替え、天井塗装を行いました。
畳の表替えは1枚あたり3,300円かかったので、6畳で計19,800円です。
表替えは思ったより安かったです。
洋室は床が一部きしむ部分があり、踏みしめるのが不安だったので、補強のためにフロアタイル（22,000円）を敷きました。
フロアタイルは素材が硬いので、補強としても使えます。
ダイニングのリノベーション
これは僕が試したかったサンゲツのクッションフロアHM4004。
赤、青のアクセント柄と、エージング加工がかっこいいと思い、試しに使ってみました。
僕的にはありだったのですが、妻に聞くと汚れて見えるから嫌というショッキングな回答が。。
好みはあると思いますが、ごみが落ちていても目立たないというメリットもあるので(笑)、気になる方は試してみてください。
僕は気に入っています！！！
玄関のリノベーション
玄関は家の顔なので、結構気を遣う必要があります。
いくら部屋をきれいにしても、家の第一印象は重要ですからね。
古民家の場合は外観をいじるにしても限界があり、いじろうとするとかなりの費用がかかるので、玄関のリノベーションを頑張った方が良いです。
玄関のリノベーション前
ということで、玄関のリノベーション前はこちら。
何の変哲もない、木！という感じです。いかにも古民家という感じですね。
玄関のリノベーション後
とにかく白くということで、白いクロスと白いペンキで白く仕上げました。
リビングと同じクッションフロアを使い、端材を無駄にしていないのもポイントです(笑)
白くするだけで印象が変わるので、困ったら白！と覚えておいて下さい。
全体にかかる費用
今回ほぼ部屋全体のクロスの貼り換えと、クロスを貼れない部分は塗装を行いました。
家全体をやるとこれくらいの費用になるという参考で載せておきます。
ちなみに80m2くらいの広さの家です。
- クロス 200m 単価650円 130,000円
- 砂壁下地処理 40,000円
- ハウスクリーニング 25,000円
- 屋内木部塗装 50,000円
- 天井塗装 50,000円
塗装の方が安いと思っていましたが、外注に出した分そんなに安くなってないなという印象でした。
ただ天井のクロス貼りは大変なので、まあ仕方ないかなという感じです。
まとめ
結果的に、90万円の予算のところ、130万円かかってしまいました（爆）
上振れも良いとこですが、今回初めて戸建を丸ごとリノベーションし、様々な気付きがありました。
柱が出てこないか図面（があれば）で事前に確認したり、センサーで確認することもできたと思います。
また、塗装と砂壁の下地処理を自分でやれば10万円以上節約できたはずだし、業者に頼むところとDIYするところは区別した方がコストメリットが高いと思いました。
また戸建を買ったら、今回の反省点も考慮してリノベーションに臨みたいと思います。
このあとキッチン台の美装や、ちょっとしたステージング家具を置いたり、備品を置いたりしましたので、また他の記事に書くようにします。
チェック
リノベーションの費用は公庫で借りました。公庫でローンを組むための流れや必要資料は以下の記事にまとめています。
これからローンを組もうとしている方は参考にどうぞ。
ではまた！
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