ども！テル(@Teritter)です。
近所のあの土地、古い誰も住んでいない家があるだけでもったいない。土地を売ってくれたら運用できるのに。どうにかして所有者とコンタクト取れないだろうか？
といった疑問に答えます。
本記事の内容
- なぜこんなに空き家が多いの？全国の空き家率から考えるお宝物件の多さ
- 登記情報提供サービスを利用して空き家の所有者を調べる方法
- 空き家の所有者へのコンタクトの取り方
この記事を書いている僕は不動産を買って人に貸すといういわゆる不動産賃貸業を副業として行っています。
不動産は安く買って人に貸し、家賃を得ることで成り立つ職業です。
ですが、安い物件はすでに商談中だったり、末端の人間まで情報が開示される前に不動産屋や不動産屋と懇意にしている不動産投資家の手に渡ってしまいます。
不動産の情報を得るための何かいい方法無いかなあ？と思っていたところ、『登記情報提供サービス』というのがあるのを知りました。
登記情報というのは簡単に言えば、家や土地などの所有者の住所、氏名や土地、建物のサイズ、ローンを組んでいればその内容などのことを指します。
登記情報サービスは数百円のコストで誰でも情報を仕入れることができますので、それらの情報を使用して所有者にコンタクトを取り、個人間取引をして安く土地、建物をゲットしようという話です。
冷静に考えると完全に個人情報なんですが、かなりゆるゆるですよね。。
でも、使えるものは何でも使いましょう！
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なぜこんなに空き家が多いの？全国の空き家率から考えるお宝物件の多さ
人口減などがメディアで騒がれて久しいですが、それに伴い空き家についても固定資産税の冷遇や倒壊の危険など、様々なタイミングでやり玉にあげられています。
この章では、空き家率と空き家が増えている本当の原因について解説します。
本章の内容
- 全国の空き家率は何％？
- なぜ空き家は増えるのか？原因を考察
全国の空き家率は何％
LIFULL HOME’Sの見える賃貸経営によると、全国の住宅全般の空室率（貸家含まず）の最大は山梨県の20.3％、最低は沖縄県の9.9％で、ほとんどの都道府県は11～15％くらいになっています。
それに対して、全国のアパート、マンションなどの貸家全般の空室率（住宅含まず）の最大は福井県の30.1％、最低は沖縄県の11.7％で、ほとんどの都道府県は17～26％くらいになっています。
住宅の方はいわゆる実需層（不動産を買って自分で住む人達）が対象ですので空室率は大して高くないですが、賃貸の方は結構深刻な空室率になっています。
人口流出が進んでいる東北、北陸、北関東は25～30％という高い空室率ですが、反対に東京都、神奈川県、愛知県は比較的安泰という感じです。
しかし今回対象としている土地、家の登記情報は実需層の住宅の話ですので、空室率も低く、賃貸に出しても勝ち目があると踏んでいます。
戸建は貸家にしても需要が高いです。
なぜ空き家は増えるのか？原因を考察
メディアではさんざん人口減が原因だ！と言っており、確かに日本の人口は2009年をピークに下降の一途を辿っています。
しかし、空き家が増えている原因は人口減だけではなく以下のような複数の理由があると考えています。
予想も含みますがおおむね合っているかなと。
- 相続したが、どうすれば良いか分からず放置している
- 物件を売りに出したが、評価額が限りなくゼロに近く買い手が現れない
- 居住者が亡くなったが、相続人がいない。もしくは相続権放棄で放置されている
- 今後子供たちに土地を譲る予定なので、それまでの期間税率を低くするために家屋をそのままにしている
①相続したが、どうすれば良いか分からず放置している
相続物件が遠方にあったりすると放置されてしまうということも多いようです。
家を購入するときは、本人の勤務先の場所の都合や、その時の金銭的な都合などを理由に立地を選ぶ人が多いので、自身の子供が使ってくれるということはあまりないということでしょうね。
今回はこういった状況の物件を対象として、コンタクトを取っていきます。
②物件を売りに出したが、評価額が限りなくゼロに近く買い手が現れない
再建築不可、汲み取り式トイレ、駐車場無し、超山奥、リゾート物件で毎月の維持費が高いなど、懸念事項が多い、いわゆる難ありの物件です。
ただ、相続して運用しないと固定資産税を払うだけ損ですので、価格次第では購入対象になると考えます。
ただ同然で購入して少し直し、地域最安値で賃貸に出すという手もあります。
③居住者が亡くなったが、相続人がいない。もしくは相続権放棄で放置されている
相続人がいない場合はどうしようもないですが、相続放棄の場合は相続人とコンタクトを取って交渉をすすめることができると思います。
④今後子供たちに土地を譲る予定なので、それまでの期間税率を低くするために家屋をそのままにしている
これは比較的立地が良い土地に多いと思いますが、子供が大きくなるまで取っておくとか、高く売れるまで持ち続けるといったパターンですね。
こういった状況の土地は対象外なのですが、連絡を取ってみるまで分からないのが歯がゆいところです。
登記情報提供サービスを利用して空き家の所有者を調べる方法
空き家の情報を調べるには、登記情報提供サービスにアクセスし、対象の土地を検索することで必要な情報を得ることができます。
本章では登記情報を調べるための方法について解説します。
本章の内容
- 登記情報提供サービスへの登録の仕方
- 登記情報提供サービスで空き家の情報を検索する方法
登記情報提供サービスへの登録の仕方
登記情報提供サービスにアクセスすると、以下の画面になります。
サービスを利用するには事前登録が必要になり、以下の流れで登録を行います。
- 利用者選定（個人or法人）
- 必要事項を記入し、利用登録
- 何日かするとログインに必要なIDとパスワードが書かれた紙が送付される
- ログイン可能
僕の場合は個人で登録しました。個人の利用登録画面は以下の感じです。
普通にネットショッピングに登録するときと同じような感じです。
登記情報提供サービスで空き家の情報を検索する方法
登記情報検索サービスは以下の手順で検索します。
- 不動産請求種類の選択
- 住所を入力し、対象の物件を確定
- 登記簿請求代金の支払い
- 登記簿の開示
①不動産請求種類の選択
まずメニュー画面から請求する登記簿の種類を選定します。
今回は不動産の請求ですが、法人や債権の登記も検索できるようになっています。
②住所を入力し、対象の物件を確定
そして、次の画面で対象の不動産を選択します。
まず請求方法として所在指定、不動産番号指定、土地からの建物検索指定と３つ用意されていますが、土地を検索するなら『所在指定』でOKです。
そして種別を『土地』にし、所在を入力していきます。
対象の不動産のだいたいの住所はgoogle mapなどで検索できますが、地番・家屋番号はgoogle mapに表示されないため、このページにある地番検索サービスで地番を確認します。
地番は番地のことではないんです。。ややこしいですよね。
請求内容は『全部事項』にしておけば漏れがないので、最初に選択されているチェックボックスのまま、確定します。
地番検索サービス
上記の地番検索サービスのボタンをタップすると以下のように地図検索画面に行きますので、ここから住所を絞り込み、対象の不動産の地番を確認します。
③登記簿請求代金の支払い
対象の不動産を選択すると以下の画面になります。請求情報が合っているか確認してください。
間違っていなかったらチェックボックスにチェックを入れ、請求します。
全部事項で請求すると、1件あたり334円ですね。
④登記簿の開示
登記簿を請求すると、即データが閲覧できるようになります。
マイページから過去に請求したpdfデータが閲覧できますが、閲覧期限が設けられておりすぐに見れなくなるので、あらかじめダウンロードしておきましょう。
あまりにも簡単に個人情報が閲覧できます。
登記簿の見方については以下の本に詳細に書いていますので参考にしてみてください。
空き家の所有者へのコンタクトの取り方
登記情報提供サービスで分かるのは所有者の住所と氏名なので、その二つの個人情報が分かれば後はどうやってコンタクトを取るかは明白ですよね？
そう、手紙です！
先日久々に直筆で手紙を書いたので、新鮮でした。
手紙に書く内容としての注意点は以下のように様々あります。
- 住所が分かった理由を手紙に書こう
- 失礼が無いように言葉に気を付けよう
- なぜその土地が欲しいのか理由を書こう
- こちらの個人情報（氏名・住所）も書こう
手紙を送られた方からしたら急に知らない人から手紙が送られてきて怖いはずだと思います。
どうやって情報を得たか説明するとともに、こちらの個人情報も明かしましょう。
宛先違いに注意
僕の場合、手紙を送った相手から電話がかかってきました。
所在地の話をしていたら話がかみ合わないなあと思い、〇〇の場所ですよね？と聞いたら対象の土地の隣の家の方だったということがあります。
間違えた理由は番地と地番を勘違いしてしまったことが理由です。
しっかり所在地が合っているかどうか確認しましょう。
場所が間違っていると相手にも失礼ですし、なにより完全に時間の無駄になります。
まとめ
- 登記情報提供サービスで土地の所有者を確定できる
- 所有者に手紙を出してコンタクトを取ろう
- 住所間違いに注意しよう
安く買うためにはこういった地道な活動が必要だと思います。
この方法で物件を購入することができたらまたブログにアップしようと思います。
最近戸建を買ってフルリノベーションしました。以下にまとめていますので興味のある方は参考にしてみてください。
ではまた！
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